“負(fù)首付”房靠不靠譜？

據(jù)媒體報(bào)道，近期深圳一些房產(chǎn)銷售在社交平臺發(fā)布“負(fù)首付”50萬元買學(xué)區(qū)房的廣告。引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

有律師分析其中暗藏法律和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會則發(fā)文，禁止參與或協(xié)助“買房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為。

求證

(資料圖)

廣告帖已刪，片區(qū)中介稱不能操作“負(fù)首付”

涉事的“負(fù)首付”房子，是位于深圳羅湖的一套評估價(jià)為570萬元的房源，業(yè)主以520萬元的低價(jià)出賣。買家可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。該套房源的代理中介表示該套房源是回遷房，業(yè)主房子很多拿出來低價(jià)賣。那么該事件是真實(shí)的嗎?

5月25日，南都灣財(cái)社記者在小紅書平臺找到房產(chǎn)中介發(fā)布的“負(fù)首付”50萬元的廣告帖，但向發(fā)帖者提問后不久該帖即被刪除。

根據(jù)網(wǎng)傳的截圖，南都灣財(cái)社記者在相關(guān)中介平臺找到同樣戶型圖的房源，該房源是位于羅湖的觀山瑞苑，房源是面積105㎡的3室2廳2衛(wèi)。

南都灣財(cái)社記者隨后詢問了平臺置業(yè)顧問有關(guān)該房源的情況，以及網(wǎng)傳信息是否準(zhǔn)確。多名中介向南都灣財(cái)社記者表示并不存在高評估價(jià)貸款的情況，有中介承認(rèn)了該戶型確實(shí)有520萬總價(jià)的房源放出，是小區(qū)最便宜的一套，而且裝修好了，但只能按照成交價(jià)貸款。

“觀山瑞苑沒有指導(dǎo)價(jià)，只能按照成交價(jià)貸款，做不了高評估價(jià)?！边€有中介向記者直言，一直都不能做高評估價(jià)，只能按成交價(jià)貸款。

律師

操作風(fēng)險(xiǎn)大易引發(fā)糾紛 已代理過很多類似案件

廣東華商律師事務(wù)所周爭鋒律師在接受南都灣財(cái)社記者采訪時(shí)指出，“負(fù)首付”在現(xiàn)實(shí)中存在的問題是:

第一，銀行要嚴(yán)查首付款的來源，一旦發(fā)現(xiàn)購房者沒有能力購買房子，或者說流水不夠的話，銀行拒絕審批貸款，購房者貸款不能批下來便構(gòu)成違約。

第二，如果不是采用按揭貸款的“高評高貸”，而是采用抵押貸的方式。前面仍然需要先辦理過戶，過戶完成以后購房者再去辦理抵押貸款?，F(xiàn)在是要求過完戶以后半年才能辦理抵押貸款，那么過完戶到辦理抵押貸款的中間便可能產(chǎn)生例如資金成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，對出賣人而言，買受人可能在過完戶以后，害怕被銀行追究相應(yīng)的法律責(zé)任，或者說和墊資公司發(fā)生糾紛，不愿意承擔(dān)前面高額的費(fèi)用，故意不去辦理抵押登記，導(dǎo)致出賣人收不回房款。

“如果過戶以后，買受人不向貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)，出賣人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。房產(chǎn)有可能被買受人再通過其他方式過戶給別人或者抵押給其他自然人和小貸公司引發(fā)糾紛?！敝苈蓭煾嬖V記者，其作為代理律師已經(jīng)代理過很多類似案件，這也是二手房詐騙案件的高發(fā)區(qū)。

監(jiān)管

市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)文嚴(yán)禁“負(fù)首付”“零首付”

5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布《關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買房負(fù)首付”、“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》(以下簡稱《提示》)。

《提示》指出，近日，有媒體報(bào)道“買房現(xiàn)負(fù)首付”相關(guān)新聞，反映深圳出現(xiàn)以“首付分期”、“裝修貸”等形式誘導(dǎo)購房者購房的違法違規(guī)行為。

“買房負(fù)首付”，到底哪里違規(guī)違法?《提示》表示，“買房負(fù)首付”已違反國家相關(guān)金融信貸政策，2017年住建部、央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

同時(shí)《提示》還要求各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴(yán)格內(nèi)部相應(yīng)業(yè)務(wù)管理，并應(yīng)由即日起開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與/協(xié)助此類以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。

對于違規(guī)行為的懲處，深房中協(xié)指出如發(fā)現(xiàn)深圳市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員存在違規(guī)銷售宣傳或?yàn)橄M(fèi)者違規(guī)購房貸款提供咨詢、協(xié)助的，深房中協(xié)將立即報(bào)送行政主管部門依法依規(guī)查處。同時(shí)，深房中協(xié)也將依據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》等規(guī)定進(jìn)行自律懲戒，嚴(yán)重者還將根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)黑名單暨企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)警示人員名單實(shí)施辦法》列入行業(yè)黑名單，并向社會做相應(yīng)通報(bào)。

聚焦A

“零首付”暗藏法律和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)了解，在實(shí)際操作過程中，賣方提供首付分期、做高房價(jià)等途徑。在做高房價(jià)的過程中，賣方還可能和購房人簽訂“陰陽合同”。

業(yè)內(nèi)人士透露，為順利實(shí)施“零首付”“低首付”，有些賣方還可以和投資者簽訂兩份合同:一份以實(shí)際房價(jià)簽訂，是購房者的真實(shí)購房價(jià)格；另一份以較高房價(jià)簽訂，是購房者向銀行申請按揭貸款時(shí)提供的證明材料。

專家表示，“零首付”“低首付”在后期可能會加重財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，甚至引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)。一是房貸月供提高，且房貸期限越長負(fù)擔(dān)越大；二是存在合規(guī)問題，存在被銀行斷貸、被監(jiān)管部門處罰的可能性。

B

預(yù)防風(fēng)險(xiǎn):建議“帶押過戶”交易

此外，賣家還可能面臨“房財(cái)兩空”的風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)方面國內(nèi)早有案例。

2021年前后，重慶電視臺《天天630》欄目持續(xù)報(bào)道了在重慶發(fā)生的“二手房買賣騙局”。該案件中，賣方賣了自己的房子，買方采取按揭方式購買，結(jié)果過戶后，買方不去辦理正常的按揭抵押，并且單方面取消了按揭貸款的申請，再去其他銀行辦理其他抵押貸款，套取大額的現(xiàn)金跑路，賣方苦等幾個(gè)月收不到剩余的房款，卻發(fā)現(xiàn)買方已經(jīng)跑路聯(lián)系不上，給賣方造成了巨大的損失。

如何防范該種風(fēng)險(xiǎn)?周爭鋒律師提到，買賣雙方可以選擇“帶押過戶”。例如上述詐騙案發(fā)生之后，重慶率先允許“帶押過戶”。

無獨(dú)有偶，2023年東莞南城也發(fā)生了類似詐騙，二手房房主賣掉房子收不到尾款，上億資金“失蹤”。該案件發(fā)生不到一月后，東莞便官宣了“帶押過戶”的模式，買賣雙方達(dá)成房產(chǎn)交易意向，即可向銀行申請“帶押過戶”。

周爭鋒律師表示，該類騙局發(fā)生的主要原因在于各地不積極推行預(yù)告登記制度。出賣人干涉不了買受人在過戶到自己名下以后去哪個(gè)銀行貸款，這樣的購房模式下有買家先把出賣人的房子騙到自己名下，然后去其他地方貸款。

“帶抵押過戶可以預(yù)防買受人在過戶以后，不向按揭貸款銀行抵押的情況發(fā)生，防止被人詐騙?！敝軤庝h律師說。

知多D

何為“負(fù)首付”?

據(jù)了解，“零首付”“低首付”主要有兩種實(shí)現(xiàn)方式:一是賣方做高合同價(jià)格，幫助購房人獲得更高額度按揭貸款；二是賣方先行墊付首付款。

周爭鋒律師表示，據(jù)他了解，“負(fù)首付”的一般做法是，買受人找墊資公司提供相應(yīng)的首付款，然后監(jiān)管在銀行，在貸款審批等所有流程走完房產(chǎn)抵押之后，銀行把買受人的貸款發(fā)放給出賣人，出賣人依據(jù)約定把相應(yīng)的款項(xiàng)，返還給墊資公司或者買受人。

采寫:南都·灣財(cái)社記者孫陽

標(biāo)簽：