廣州樓市 張慧敏 攝

按照房地產(chǎn)營(yíng)銷邏輯，每年的3、4月被認(rèn)為是春節(jié)過(guò)后的樓市小陽(yáng)春，近期，有數(shù)據(jù)顯示，廣州二手房、新房市場(chǎng)都出現(xiàn)升溫跡象，進(jìn)入3月，廣州二手住宅周成交量都在550宗左右，新房成交量都在1500套左右，與春節(jié)期間比起來(lái)，成交量明顯上升。

有專家表示，廣州二手房升溫，最主要的原因是房貸利率的快速下行和房貸額度的增加。《華夏時(shí)報(bào)》記者還了解到，在房貸利率下行，房貸充足的背景下，廣州市目前二手房貸款是參照成交價(jià)，而不是二手房參考價(jià)，這在一定程度上降低了購(gòu)房門檻。

不過(guò)，盡管多項(xiàng)政策利好樓市，目前，市場(chǎng)多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，由于買家信心仍處于重建階段，3月廣州樓市小陽(yáng)春成交量未如預(yù)期。

二手房市場(chǎng)現(xiàn)暖意

近期，廣州二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了暖意。

廣州中原研究發(fā)展部最新數(shù)據(jù)顯示，上周（3月14日-3月20日）廣州二手住宅共成交550宗，環(huán)比回落2.7%。《華夏時(shí)報(bào)》記者翻閱此前的數(shù)據(jù)了解到，自2021年8月15日以后，廣州二手房周成交量幾乎都在500套以以下，然而，進(jìn)入2022年3月，廣州二手住宅周成交量都在550宗左右。

價(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月廣州二手房?jī)r(jià)環(huán)比上升0.6%，這是廣州二手房?jī)r(jià)格連續(xù)5個(gè)月下跌后首次轉(zhuǎn)漲。

有5年從業(yè)經(jīng)歷的房產(chǎn)中介張明（化名）對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，廣州最近掛牌的房源和成交量都變多了，很多業(yè)主都在置換，掛牌的房源中兩房更多。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，廣州二手房升溫，最主要的原因是房貸利率的快速下行和房貸額度的增加。

克而瑞廣佛區(qū)域統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，近期廣州地區(qū)各銀行房貸利率又有松動(dòng)，3月，民生銀行、廣發(fā)銀行、光大銀行、招商銀行、匯豐銀行的首套和二套房貸利率都有不同幅度的下調(diào)，目前，匯豐銀行的房貸利率最低，首套利率為4.8%，二套利率為5.2%。另外，克而瑞廣佛區(qū)域調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前各家銀行住房按揭貸款額度充足，積極配合投放貸款提速。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，廣州二手房升溫原因是多樣化的，一方面，隨著春節(jié)假期效應(yīng)逐漸褪去，部分新盤將降價(jià)等優(yōu)惠收回，使得部分購(gòu)房者回流到二手房市場(chǎng)；另一方面，作為一線城市之一，廣州樓市本身就具有較強(qiáng)的韌性，加之五部委發(fā)聲后，廣州四大行也同步下調(diào)房貸利率，而且廣州地區(qū)多家銀行還加大住房按揭貸款投放規(guī)模，放款周期進(jìn)一步縮短，或?qū)Χ址砍山簧仙幸欢ǖ闹谱饔?；另外，廣州改善置換需求增多也是推高掛牌量的重要因素之一。

不按二手房參考價(jià)貸款

值得注意的是，在貸款額度充足的背景下，廣州二手房貸款，有些銀行并不按照參考價(jià)執(zhí)行。張明向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，此前，廣州市有參考價(jià)的房源都是按照參考價(jià)格貸款，而現(xiàn)在，銀行是按照成交價(jià)貸款，而不是參考價(jià)貸款。

可以不按照參考價(jià)貸款，似乎已經(jīng)成為廣州二手房市場(chǎng)公開(kāi)的秘密。廣州當(dāng)?shù)匾环慨a(chǎn)中介對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，廣州現(xiàn)在大部分銀行都可以按照成交價(jià)來(lái)批貸款，“所以參考價(jià)現(xiàn)在的意義不大”。也有房產(chǎn)中介表示，現(xiàn)在四大行還是按照參考價(jià)貸款，而有些非四大行的銀行可以按照成交價(jià)貸款。

2021年8月31日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》明確指出，“二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將交易參考價(jià)格作為開(kāi)展業(yè)務(wù)的考量依據(jù)之一，在相關(guān)業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中作為重要參考?！?/p>

廣州市隨后對(duì)天河、越秀、海珠、番禺、黃埔五個(gè)區(qū)域的96個(gè)小區(qū)制定了明確的交易參考價(jià)格，值得注意的是，多數(shù)小區(qū)的參考價(jià)格只有原來(lái)掛牌價(jià)的一半。參考價(jià)格發(fā)布之后，銀行按照低于成交價(jià)的參考價(jià)進(jìn)行貸款，而成交價(jià)與參考價(jià)之間的差價(jià)則需要買方自己承擔(dān)，這無(wú)疑增加了購(gòu)房者的資金壓力。而現(xiàn)在二手房參考價(jià)真的“僅供參考”，無(wú)疑減輕了購(gòu)房者的壓力。

張明還對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，2021年因?yàn)槎址繀⒖純r(jià)等政策影響，廣州二手房已經(jīng)跌了一波，現(xiàn)在房?jī)r(jià)處于低位。例如位于黃埔區(qū)的金碧世紀(jì)花園小區(qū)，去年五六月份64平北向戶型需要380萬(wàn)元，而現(xiàn)在300萬(wàn)元就可以買到；位于天河區(qū)的盈彩美居小區(qū)，此前北向兩房最高賣到520萬(wàn)元，現(xiàn)在只需要460萬(wàn)元。

信心仍處于重建階段

除了二手房市場(chǎng)，廣州新房市場(chǎng)也開(kāi)始升溫。廣州中原研究發(fā)展部最新數(shù)據(jù)顯示，2022年第十二周（3月14日-3月20日），廣州全市一手住宅網(wǎng)簽1555宗，環(huán)比上升11%。

盡管新房市場(chǎng)升溫明顯，但是廣州新房市場(chǎng)庫(kù)存高企也是不爭(zhēng)的事實(shí)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，廣州一手住宅庫(kù)存為10.6萬(wàn)套，值得一提的是，自去年9月起，廣州連續(xù)6個(gè)月住宅庫(kù)存記錄超10萬(wàn)套。按照近6個(gè)月市場(chǎng)庫(kù)存消化的速度計(jì)算，廣州現(xiàn)有的住宅庫(kù)存需要消化14.2個(gè)月。而按照行業(yè)公認(rèn)的庫(kù)存警戒線，只要庫(kù)存量超過(guò)12個(gè)月，就被認(rèn)為存銷比過(guò)大，存在積壓和滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，由于買家信心仍處于重建階段，3月廣州樓市小陽(yáng)春成交量未如預(yù)期，尤其3月上、中旬市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱，因此市場(chǎng)除信貸以外仍需要更大的利好刺激，才能進(jìn)一步提振市場(chǎng)。

關(guān)榮雪對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，近期廣州新房市場(chǎng)的整體沖勁還是較強(qiáng)的，回暖趨勢(shì)是有的，但仍處于恢復(fù)階段。由于從政策面回暖到市場(chǎng)面回暖尚需時(shí)日，加之近期全國(guó)范圍內(nèi)疫情反復(fù)或多或少會(huì)對(duì)樓市交易產(chǎn)生一定的影響，預(yù)計(jì)廣州接下來(lái)或?qū)⒀永m(xù)回暖趨勢(shì)，但仍是以穩(wěn)為主，過(guò)熱情形難現(xiàn)，而且不排除受疫情等因素的影響出現(xiàn)回調(diào)現(xiàn)象。

李宇嘉則對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，廣州3、4月的小陽(yáng)春反彈不是很明顯，市場(chǎng)還處于筑底階段，一方面，因?yàn)?020年下半年廣州外圍7個(gè)區(qū)的人才政策放松和落戶政策明顯放松，釋放了一部分購(gòu)買力，再加上深圳樓市政策調(diào)控之后，南沙、黃埔來(lái)自深圳的購(gòu)買力也已經(jīng)釋放，廣州新房市場(chǎng)很難出現(xiàn)明顯的反彈。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>

標(biāo)簽： 二手房參考價(jià)僅供參考廣州多家銀行轉(zhuǎn)向按成交價(jià)貸