貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）歷史最大規(guī)模樓市降息來了。

引發(fā)全民關(guān)注的是，5年期LPR下調(diào)關(guān)乎所有購房者的月供。據(jù)北京商報(bào)記者測(cè)算，在等額本息計(jì)算方式下，以北京地區(qū)商貸100萬元25年期為例，此次LPR調(diào)降15個(gè)基點(diǎn)后，首套每月月供可少還87.73元左右，二套每月可省89.91元，25年內(nèi)整體利息可少支出26319至26973元左右。

樓市迎最大幅度降息

首套房貸利率最低可到4.25%

5月20日上午9時(shí)15分，央行公布的最新LPR報(bào)價(jià)引發(fā)全民沸騰。從4.6%下調(diào)至4.45%，這可以說是在LPR捆綁房貸利率后，出現(xiàn)降幅最大的一次。

此次降息力度已超市場(chǎng)對(duì)本月LPR的調(diào)降預(yù)期。正如中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向北京商報(bào)記者說道，“雖然市場(chǎng)一直預(yù)計(jì)會(huì)降息，但沒有預(yù)計(jì)到會(huì)降低15個(gè)基點(diǎn)這么多，而且是房貸為主的5年期單獨(dú)降息，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在疫情穩(wěn)定后，全面升溫”。

針對(duì)此次降息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，張大偉進(jìn)一步指出，過去非對(duì)稱降息都是只降1年期，而本次只降5年期，對(duì)于樓市來說可以說是最近幾年來的最大利好。

“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期看政策、中期看政策、長(zhǎng)期還是看政策?！痹谒磥恚醒霃?qiáng)調(diào)“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標(biāo)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)底線出現(xiàn)樓市全面下調(diào)的最主要原因是信貸排隊(duì)，購房者的按揭貸款和開發(fā)商的開發(fā)貸，基本全面收緊，導(dǎo)致市場(chǎng)下調(diào)。最近央行等部門密集表態(tài)，5年期房貸的降息代表了樓市在政策底部后，很快將出現(xiàn)市場(chǎng)底部。目前看，只要疫情能快速穩(wěn)定，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)將在2022年下半年。

值得一提的是，近日央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，其中規(guī)定，首套房貸利率下限由原先的不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

這也就意味著，對(duì)于首套房貸利率來說，最低可以到降4.25%。

資深宏觀分析師王好同樣告訴北京商報(bào)記者，5年期LPR降幅低于首套住房貸款利率意味著當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)下行壓力有所加大，需要多法并舉促進(jìn)經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”。對(duì)樓市而言，政策導(dǎo)向是較為積極的，但需求是否能夠有效復(fù)蘇還需疫情防控常態(tài)化后進(jìn)一步觀察。另外，在因城施策的引導(dǎo)下，全國(guó)樓市可能會(huì)呈現(xiàn)分化的局面。

“調(diào)降5年期LPR，一方面有助于穩(wěn)定微觀主體對(duì)未來生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的預(yù)期，另一方面，切實(shí)降低了企業(yè)的長(zhǎng)期借貸成本，有利于促進(jìn)社會(huì)融資需求恢復(fù)和固定資產(chǎn)投資增速回升。這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇具有積極的意義，資本市場(chǎng)預(yù)計(jì)也將在短期內(nèi)給予正向回應(yīng)。”王好補(bǔ)充道。

此外，LPR下調(diào)也將利好人民幣匯率表現(xiàn)。光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華指出，一方面，LPR利率下調(diào)激發(fā)微觀主體活力，助力穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤，為人民幣匯率穩(wěn)定提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；另一方面LPR并未改變穩(wěn)健貨幣政策基調(diào)，國(guó)內(nèi)堅(jiān)決不搞大水漫灌，在確保貨幣總量平穩(wěn)增長(zhǎng)的同時(shí)，注重貨幣政策精準(zhǔn)質(zhì)效；另外，從趨勢(shì)看，美元短期有望維持強(qiáng)勢(shì)，但美元進(jìn)一步大幅走強(qiáng)的基礎(chǔ)在弱化。

百萬房貸首套月供減少87元

存量購房者將在明年1月迎調(diào)整

需要注意的是，此次降息后，對(duì)于新購房者來說可以立享降息利好；那對(duì)于很多已經(jīng)貸款且正在還貸的存量購房者來說，又有什么變化？

此前，央行曾公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

北京商報(bào)記者了解到，早在2020年8月，很多銀行就集中將存量房貸批量轉(zhuǎn)化成LPR，而且約定從2021年1月開始實(shí)施。轉(zhuǎn)化成LPR定價(jià)模式之后，購房者的房貸一般會(huì)一年調(diào)整一次，不過調(diào)整的日期是多少，不同銀行規(guī)定不一，有的銀行是在合同簽署日調(diào)整，但大部分銀行則是從新一年的第1月份開始調(diào)整。

這也就意味著2023年1月，很多人的房貸將會(huì)迎來新一輪調(diào)整周期。

以北京地區(qū)為例，假設(shè)某購房者需要貸款100萬元，分25年還清，在等額本息的計(jì)算方式下，按照基準(zhǔn)計(jì)算，15個(gè)點(diǎn)的房貸利率變化即，貸款100萬分25年期，首套每月月供可少還87.73元左右，二套每月可省89.91元，25年內(nèi)整體利息可少支出26319至26973元左右。

針對(duì)房地產(chǎn)后市走向，張大偉分析到，樓市穩(wěn)定有望，疫情后市場(chǎng)出現(xiàn)小陽春可能性變大。降息有利于保持房地產(chǎn)預(yù)期穩(wěn)定。對(duì)于購房者來說，房住不炒依然是政策方向，但部分城市特別是一二線城市逐漸見底，市場(chǎng)快速企穩(wěn)將是趨勢(shì)。

后續(xù)貨幣政策走向

將繼續(xù)發(fā)揮總量和結(jié)構(gòu)雙重功能

此次降息后，業(yè)內(nèi)對(duì)接下來的貨幣政策也尤為關(guān)注。

中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬指出，4月新增人民幣貸款出現(xiàn)了較大幅度回落，企業(yè)和居民部門中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)明顯不足，反映出實(shí)體經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期信貸需求偏弱。在1年期LPR保持不變的情況下，5年期以上LPR大幅降低，體現(xiàn)了銀行主動(dòng)讓利，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期融資成本，支持中長(zhǎng)期信貸增長(zhǎng)。

在溫彬看來，當(dāng)前全球通脹高位波動(dòng)，主要經(jīng)濟(jì)體貨幣政策加快收緊，國(guó)際形勢(shì)更趨復(fù)雜多變。我國(guó)貨幣政策以我為主，本月LPR結(jié)構(gòu)性降息，5年期以上LPR創(chuàng)歷史最大降幅，體現(xiàn)了貨幣政策進(jìn)一步加大力度支持穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，提振國(guó)內(nèi)投資、消費(fèi)需求，將發(fā)揮積極作用。下一階段，預(yù)計(jì)貨幣政策將繼續(xù)發(fā)揮總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加大力度為困難行業(yè)、企業(yè)和人群紓困，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加快企穩(wěn)回升，運(yùn)行在合理區(qū)間。

王好則稱，未來LPR依然存在進(jìn)一步下調(diào)的空間，但是否下調(diào)主要取決于近期經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的實(shí)際效果。如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和信貸需求仍不及預(yù)期，不排除貨幣當(dāng)局在三季度進(jìn)一步下調(diào)LPR的可能。另外，結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具在力度和種類上都將有所提升。重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和受疫情影響較為嚴(yán)重的企業(yè)和行業(yè)有望得到結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具的額外支持。支農(nóng)支小貸款、普惠金融、科技創(chuàng)新再貸款、普惠養(yǎng)老專項(xiàng)再貸款等方面可能會(huì)受到增量政策工具的眷顧。糧食安全、能源安全、碳減排等方面有望得到更多專項(xiàng)貸款和再貸款。

北京商報(bào)記者 劉四紅

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