【中指產(chǎn)品】開(kāi)發(fā)云數(shù)據(jù)中心新增“產(chǎn)業(yè)政策”模塊，支持關(guān)鍵詞、標(biāo)題搜索！→戳這里試用

從深圳開(kāi)始，一線城市正式調(diào)整集中供地的節(jié)奏，由每年三次集中掛地轉(zhuǎn)向“小步快跑、多批次供地”。

(相關(guān)資料圖)

11月25日，深圳上架了第四批土地，掛牌的7宗地塊成交6宗、流拍1宗，總成交額97.27億元。北京、上海、廣州也將緊隨其后，計(jì)劃于11月28日、12月9日、12月15日推出今年第四批土地，總起始價(jià)分別為122.9億元、122.27億元、244.6億元。

調(diào)整土地出讓節(jié)奏的不止一線城市。今年以來(lái)，部分自發(fā)跟進(jìn)集中供地的城市已逐步恢復(fù)常態(tài)化供地；而為了降低拍地壓力，多個(gè)集中供地試點(diǎn)城市也增加了集中供地批次。中指研究院預(yù)計(jì)，在銷售市場(chǎng)未出現(xiàn)明顯恢復(fù)前，未來(lái)土地市場(chǎng)或延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，“兩集中”土拍模式也將通過(guò)因城施策的方式迎來(lái)更多變化。

↓相關(guān)報(bào)告下載↓

《中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)（2022年10月）》

深圳土地市場(chǎng)月報(bào)2022年10月

重磅！地方城投拿地受限，土地市場(chǎng)誰(shuí)來(lái)托底

三批次過(guò)半，央國(guó)企也躺下了

部分集中供地試點(diǎn)城市或“退出群聊”

2021年2月，為抑制地價(jià)、增加土地市場(chǎng)透明度，自然資源部以22個(gè)城市為試點(diǎn)，推出“兩集中”供地模式，即集中公告、集中供應(yīng)，并在全年分三批次出讓。除北上廣深四個(gè)一線城市外，南京、蘇州、杭州、武漢、無(wú)錫等18個(gè)二線城市也為試點(diǎn)城市，徐州、西安、南昌、東莞等地也自發(fā)加入。

不過(guò)，今年10月28日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略支持南昌城市高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》中稱，積極爭(zhēng)取國(guó)家有關(guān)部委支持，力爭(zhēng)將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。

在南昌之前，長(zhǎng)沙也于9月底提出，“為適應(yīng)土地招商工作的需要，不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介?！?/p>

除了兩大省會(huì)城市退出集中供地，多個(gè)試點(diǎn)城市則通過(guò)增加集中供地批次的方式調(diào)整供地節(jié)奏。目前，深圳、南京、徐州、蘇州、無(wú)錫已完成第四批次供地，北上廣及杭州、南通、青島、東莞、武漢、福州、成都等10城已公布第四批供地計(jì)劃。

此外，北京、南京、武漢、蘇州、無(wú)錫、徐州已經(jīng)進(jìn)入第五批集中供地周期，武漢更透露全年集中供地將達(dá)到六個(gè)批次。

從土地供應(yīng)規(guī)?？?，多批次集中供地的城市開(kāi)始“小步快跑”，供應(yīng)規(guī)模均較其他批次明顯減少。如北京第四批土地僅6宗，起始總價(jià)122.9億元。而前三批供地時(shí)，北京分別上架了18宗、14宗、18宗土地，成交總額依次為480.2億元、499.6億元、500.3億元。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱稱，今年的集中供地主要特點(diǎn)為“預(yù)申請(qǐng)+少量多次”，可以讓企業(yè)提前進(jìn)行土地研判、獲取目標(biāo)地塊，多次供應(yīng)也可以讓企業(yè)根據(jù)自身資金狀況靈活拿地，提高土地成交率。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜則認(rèn)為，目前樓市萎縮比較嚴(yán)重且后市走勢(shì)不明朗，導(dǎo)致房企既缺乏充分的投資能力，也對(duì)市場(chǎng)信心不足，集中供地對(duì)成交率、成交價(jià)格顯然都十分不利。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1—10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。同期，住宅施工面積、新開(kāi)工面積分別下降5.9%、38.5%。

“部分試點(diǎn)城市可能會(huì)退出集中供地模式、選擇相機(jī)出讓的方式，以爭(zhēng)取更高的成交率及出讓價(jià)格，努力增收土地出讓金，分擔(dān)預(yù)期下行疊加疫情影響下的地方財(cái)政壓力。”柏文喜對(duì)記者稱。

前10月僅6城宅地出讓金過(guò)千億

第四批土地出讓完成后，深圳今年的集中供地收官，共成功出讓34宗、131.1萬(wàn)平方米居住用地，土地收入約736.27億元，較2021年的959.37億元減少了23.25%。

推出第四批土地也是為了應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)整體疲弱、房企拿地積極性下降的形勢(shì)。因此，與前幾批集中供地不同的是，深圳第四批土地暫停了自持和無(wú)償移交公共住房或設(shè)施、競(jìng)配建等要求，還提高了普通商品住房的最高限價(jià)，提高了拿地房企的利潤(rùn)空間。

其他調(diào)整供地節(jié)奏的城市亦然如此。以南昌為例，第二輪集中供地開(kāi)拍前3天，南昌市自然資源和規(guī)劃局連發(fā)4宗終止出讓公告，原本19宗待出讓地塊僅如期出讓了9宗。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，終止地塊出讓是為了降低流拍率。到第三批集中供地時(shí)，南昌推出了22宗住宅用地流拍了12宗，流拍率高達(dá)55%。

這只是全國(guó)土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，22城宅地供應(yīng)計(jì)劃合計(jì)12875公頃，但截至11月24日，僅有合肥、無(wú)錫、上海、廈門4個(gè)城市完成了今年的供地計(jì)劃，整體全年計(jì)劃完成率僅55%。

分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)整體完成率水平較高，7城平均水平達(dá)到89%，其中合肥完成率達(dá)到136%、排名第一，無(wú)錫5批次供地之后完成率將達(dá)到109%。北方城市整體難言樂(lè)觀，天津完成率過(guò)半，北京完成率不足4成，長(zhǎng)春、重慶僅完成了全年供地計(jì)劃的16%。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，前10個(gè)月哈爾濱土地市場(chǎng)僅成交4宗商住土地，共計(jì)111.24萬(wàn)平方米，成交金額為7.78億元。

各地土地收入也較去年有所下降。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至11月23日，年內(nèi)全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市賣地收入1.87萬(wàn)億元，而去年1—11月份為2.73萬(wàn)億元。今年1-10月，僅有上海、杭州、北京、南京、成都、廣州6個(gè)城市住宅用地出讓金過(guò)千億，較去年同期減少3個(gè)。其中，上海前三次集中供地總賣地金額2713億元，不僅在全國(guó)土地排行榜上位列top1，成交金額比2021年全年還高出13%。

未來(lái)一段時(shí)間，土地市場(chǎng)或面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。去年下半年以來(lái)，底價(jià)成交成為市場(chǎng)主流，流拍率逐漸升高，陷于流動(dòng)性危機(jī)的民營(yíng)房企逐漸退出，土地市場(chǎng)成為央企、國(guó)企和地方城投平臺(tái)的舞臺(tái)。央國(guó)企和地方平臺(tái)積極拿地，除了抄底補(bǔ)倉(cāng)外，亦不乏托底接盤的意味。

但隨著財(cái)政部《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》的發(fā)出，土地市場(chǎng)或?qū)⑹?qiáng)有力的托舉。上述文件明確，嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入；規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，禁止新增各類隱性債務(wù)。

對(duì)于未來(lái)的土地市場(chǎng)形勢(shì)，張凱認(rèn)為，全國(guó)300城宅地市場(chǎng)跌入冰點(diǎn)，短期土地市場(chǎng)熱度難有根本性恢復(fù)，結(jié)構(gòu)分化將更加明顯，2023年土地市場(chǎng)整體難現(xiàn)熱度回升。

標(biāo)簽：