有業(yè)內(nèi)人士在受訪時談到，這兩年在需求側(cè)的利好政策已經(jīng)應(yīng)出盡出，但樓市恢復(fù)的力度仍然有限，他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要一套新的邏輯。

劉偉/發(fā)自北京

【資料圖】

房企“再融資”正如火如荼地進(jìn)行中，與之相對的樓市回暖卻顯得滯后。

12月1日，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月份百強(qiáng)房企銷售規(guī)模環(huán)比降0.3%，同比下降25.5%，降幅與9月、10月相比，樓市還未顯現(xiàn)回升態(tài)勢。截至11月末，多數(shù)企業(yè)目標(biāo)完成率不足80%，且大幅低于往年同期。

銷售不振也間接導(dǎo)致房價的下跌。2022年11月，全國100個城市新建住宅平均價格為16190元/平方米，環(huán)比下跌0.06%，已連續(xù)5個月環(huán)比下跌，跌幅較上月擴(kuò)大0.05個百分點。

盡管樓市跌勢已久，但11月份，“三支箭”政策的密集落地使得房地產(chǎn)股市、債市齊高漲。

市場普遍認(rèn)為政策端在11月份連續(xù)釋放的利好會刺激樓市回暖。“但從政策到市場的傳導(dǎo)本身也需要三至六個月時間的，在優(yōu)先級上，一二線城市的恢復(fù)將較為領(lǐng)先，三四線城市的恢復(fù)則需要更長時間?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為。

市場筑底中顯現(xiàn)分化

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，11月重點100城商品住宅成交面積環(huán)比延續(xù)10月的下降態(tài)勢，同比降幅仍近30%，月底重點城市商品住宅周度成交面積環(huán)比略有提升，但同比降幅仍較大，購房者觀望情緒較重，市場活躍度不足。

將時間線拉長，據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年前11個月，TOP100房企銷售額同比下降42.1%，降幅較上月收窄1.3個百分點；其中TOP100房企單月銷售額同比下降34.4%，環(huán)比下降4.9%。

按不同銷售規(guī)模陣營來看，1~11月，各陣營房企銷售額增速均有所下滑。其中，TOP10房企銷售額均值為2783.9億元，較上年下降34.8%；TOP11~30房企銷售額均值為911.9億元，較上年下降47.2%；TOP31~50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為461.0億元和239.4億元，同比分別下降51.1%和42.3%。

從公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來看，2022年1~11月，目標(biāo)完成率均值為65.4%，低于去年同期的85.7%，完成全年目標(biāo)壓力較大。

“新冠疫情多點散發(fā)以及許多房企暴雷產(chǎn)生的品牌信任危機(jī)是樓市下行的主要因素，在其最新的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，2021年至今約20%的購房者延遲或放棄了其原本的購房計劃?！庇兄薪闄C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人此前告訴記者。

樓市不景氣還導(dǎo)致了房價的下跌。中指研究院對全國100個城市新房、二手房銷售情況調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，百城新建住宅平均價格為16190元/平方米，環(huán)比下跌0.06%，跌幅較10月擴(kuò)大0.05個百分點；同比上漲0.04%，漲幅較10月收窄0.02個百分點。

百城二手住宅平均價格為15911元/平方米，環(huán)比下跌0.21%，已連續(xù)7個月環(huán)比下跌，跌幅較10月擴(kuò)大0.05個百分點；同比下跌0.64%，跌幅較10月擴(kuò)大0.13個百分點。

不過，在下行的樓市周期中，仍有房企把握住機(jī)會實現(xiàn)業(yè)績的提升。百強(qiáng)房企中有逾四成企業(yè)11月銷售操盤金額實現(xiàn)環(huán)比增長，其中21家企業(yè)的環(huán)比增幅在0~30%，19家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。

企業(yè)自身造血至關(guān)重要

11月，利好房企的政策頻出，央行、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會等多部門，從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，幫助優(yōu)質(zhì)房企恢復(fù)經(jīng)營“造血”功能，紓困方向也從此前“保交樓”轉(zhuǎn)換至“保交樓與保企業(yè)并存”。

其中，11月8日交易商協(xié)會宣布“第二支箭”擴(kuò)容，預(yù)計可支持約2500億元民企債券融資。11月23日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布“金融16條”，重點針對房企融資端政策作出優(yōu)化，包括支持開發(fā)貸、信托貸等存量融資合理展期，對面臨短期困難的房企債券發(fā)行提供增信支持等。11月28日，證監(jiān)會“第三支箭”恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等。

國盛證券的研究報告提到，11月政策端迎來重大突破，央行銀保監(jiān)會集中于金融口發(fā)力。但目前房企銷售依然低迷，需求端政策需進(jìn)一步加碼?？紤]到目前銷售仍較為低迷，12月房企傳統(tǒng)供應(yīng)旺季遭遇嚴(yán)峻的疫情形勢，預(yù)計很難出現(xiàn)顯著回暖。

財經(jīng)評論員譚浩俊認(rèn)為，房企不能只依靠“輸血”，還需要增強(qiáng)自我“造血”功能。他表示，首先，要倒逼房企加快庫存房銷售，加大資金回籠力度。對提出融資需求的房企，必須對其庫存情況進(jìn)行全面調(diào)查，對其已開工項目、未開工項目等進(jìn)行全面了解，在此基礎(chǔ)上，給予一定的資金支持。不能隨便開資金口子，避免負(fù)債進(jìn)一步擴(kuò)大。

其二，對獲得融資政策支持的房企，在風(fēng)險沒有完全化解前，不允許再到土地市場拿地，也不允許購買新的資產(chǎn)、參與其他建設(shè)項目，融資獲得的資金，必須用于手中項目的建設(shè)和竣工。

再者，必須密切跟蹤資金去向，堅決堵住資金“暗道”。必須對房企新獲得的資金設(shè)立專戶，?？顚Ｓ?，不能有任何挪作他用的現(xiàn)象出現(xiàn)。

最后，要督促房企加快資產(chǎn)變現(xiàn)步伐，對非主業(yè)資產(chǎn)和實控人個人資產(chǎn)實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。不能有“你的資產(chǎn)歸你的，你的資金不足由銀行、證券市場解決”的情況出現(xiàn)。特別是實控人的個人資產(chǎn)，數(shù)額巨大，不能讓其成為既得利益者。如果不有效處置非主業(yè)資產(chǎn)和實控人個人資產(chǎn)的，不允許通過銀行和證券市場獲得新的資金支持。否則，新增融資又會慢慢轉(zhuǎn)移到企業(yè)實控人的個人名下，造成國有資產(chǎn)的大量流失。

盧文曦表示，此輪融資利好更多地偏向央企、國企等優(yōu)質(zhì)房企，一些過往采取激進(jìn)路線發(fā)展的房企將面臨更長的恢復(fù)周期，還有可能在未等到實質(zhì)性資金支持時，就已經(jīng)在行業(yè)洗牌中消失了。

有業(yè)內(nèi)人士在受訪時談到，這兩年在需求側(cè)的利好政策已經(jīng)應(yīng)出盡出，但樓市恢復(fù)的力度仍然有限，他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要一套新的邏輯。持續(xù)出臺的政策究竟能產(chǎn)生何種影響，還有待未來市場的檢驗。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：李紅梅?劉亞

審讀：戴士潮

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