國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降 9.8%，1-11 月份，商品房銷售面積同比下降 23.3%，商品房銷售額下降26.6%。

在房地產(chǎn)行業(yè)變局之際，從各地到中央部委，支持居民購房、支持房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策頻頻發(fā)布。11月23日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“金融16十六條”繼續(xù)強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求；12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況等。

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中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，隨著政策利好“火力全開”，在沒有意外事件沖擊的情況下，商品房銷售的總體降幅會(huì)逐漸收窄，明年房地產(chǎn)的情況會(huì)好于今年。不同層級(jí)的城市房地產(chǎn)的走勢會(huì)不一樣嗎？如何理解中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的房地產(chǎn)新發(fā)展模式？倪鵬飛圍繞房地產(chǎn)行業(yè)熱點(diǎn)問題詳細(xì)解讀：

談大勢：

房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長仍是重要支撐力量

1、從“房住不炒”，到各地鼓勵(lì)買房，再到當(dāng)前政策層面從信貸、債券和股權(quán)融資“三支箭”支持房地產(chǎn)發(fā)展？如何理解房地產(chǎn)政策的變化？

倪鵬飛：政策確實(shí)有不少的變化。由于房地產(chǎn)外部環(huán)境、市場表現(xiàn)、市場預(yù)期、主體行為都發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)市場形勢和主要矛盾也發(fā)生了變化，政策層面對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度顯然以變制變。雖然支持住、防風(fēng)險(xiǎn)、保穩(wěn)定沒有變。但是政策的方向和重點(diǎn)發(fā)生變化，從防止上漲的不穩(wěn)及其帶來的風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)到防止硬著陸的不穩(wěn)及其帶來的風(fēng)險(xiǎn)，從重點(diǎn)抑制“炒”，轉(zhuǎn)向重點(diǎn)支持“住”。

我認(rèn)為具體政策有四個(gè)變化：一是從調(diào)控力度來看，從放松嚴(yán)格控制到放松嚴(yán)控再到全力支持。二是從調(diào)控主體來看，從地方政府轉(zhuǎn)向國家相關(guān)部門。三是從調(diào)控領(lǐng)域來看，從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向金融稅收等相關(guān)領(lǐng)域。四是從調(diào)控工具來看，從“單箭”漸次發(fā)射到“多箭”組合齊發(fā)。

2、近年來，房地產(chǎn)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響出現(xiàn)了哪些變化？如何看待經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)的關(guān)系？

倪鵬飛：房地產(chǎn)關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)的總量增長、結(jié)構(gòu)調(diào)整和風(fēng)險(xiǎn)消長。過去20多年，房地產(chǎn)投資快速增長和房價(jià)快速上漲，一方面帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)快速地增長、就業(yè)快速增加和物價(jià)相對(duì)平穩(wěn)，另一方面導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡加劇和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大量積累。最近兩年的房地產(chǎn)投資和價(jià)格的下行與調(diào)整，有助于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)走向合理化，但也拖累了經(jīng)濟(jì)增長，影響就業(yè)和物價(jià)變化，同時(shí)增加了存量的金融及經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的暴露。

從中國的發(fā)展的實(shí)踐看，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)幽芎椭危⑶以诔鞘谢铀贂r(shí)期和住房短缺的情況下作用更大。但是經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)增長必須保持適度的關(guān)系，才能保持健康可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。而過度依賴房地產(chǎn)刺激和透支經(jīng)濟(jì)增長，雖然能夠帶來短期的經(jīng)濟(jì)增長，不僅影響長期可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長，而且導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡和風(fēng)險(xiǎn)積累，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長埋下隱患。

3、隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型，長期來看，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)增長中的重要性是否會(huì)有變化？

倪鵬飛：從1978年到2020年，我國城市家庭人均居住面積從7.8平米增長到為36.52平方米，短短40年住房從極度短缺實(shí)現(xiàn)基本飽和，同時(shí)房地產(chǎn)也為經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。從我們的研究來看，房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長未來還會(huì)發(fā)揮非常重要的作用。

一是中國城市化還沒有完全結(jié)束，未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)的增量每年還會(huì)達(dá)到10億平方米的水平，它帶動(dòng)的房地產(chǎn)投資金額還是比較大的。二是房地產(chǎn)還處在重要的轉(zhuǎn)型過程之中，從原來的投資帶動(dòng)，轉(zhuǎn)向服務(wù)帶動(dòng)。根據(jù)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)的表現(xiàn)，他們的服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長中或者說在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占有較大的比例。在住房市場基本飽和后，住房業(yè)態(tài)模式將轉(zhuǎn)向住房增量服務(wù)占主導(dǎo)地位的服務(wù)型發(fā)展模式，持續(xù)提供和不斷改善存量服務(wù)的服務(wù)型業(yè)態(tài)模式。因此，從這兩個(gè)方面加在一起，房地產(chǎn)對(duì)未來中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長是一個(gè)相當(dāng)重要的支撐力量。

另外，未來幾年隨著房地產(chǎn)的著陸、降檔和轉(zhuǎn)型，每年的商品房銷售面積可能從之前峰值的18億平米的下降到10億平米左右的相對(duì)符合居住需求的規(guī)模。以此為基礎(chǔ)，主要通過居住服務(wù)的增長帶動(dòng)房地產(chǎn)持續(xù)合理增長，進(jìn)而支撐中國經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展和轉(zhuǎn)型。

談走勢：

房地產(chǎn)市場彈跳式軟著陸可以爭取

4、近期，多部委出臺(tái)政策支持房地產(chǎn)發(fā)展。各種利好政策下，如何看待明年房地產(chǎn)的走勢？

倪鵬飛：關(guān)于房地產(chǎn)走勢預(yù)測，我們一直使用制度政策、預(yù)期行為、市場本身和外部環(huán)境四因素框架?？傮w判斷，如果沒有較大的意外事件沖突，這是一個(gè)重要的前提，明年房地產(chǎn)走勢會(huì)好于今年。主要理由：一是政策“火力全開”；二是從市場上看，如果沒有意外事件沖擊，企業(yè)暴雷會(huì)減少；三是外部環(huán)境會(huì)向好，包括走出疫情和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，這些都從實(shí)際上和預(yù)期上對(duì)市場產(chǎn)生正向影響。

但是由于總體市場已經(jīng)趨于飽和，受過去幾年的疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，市場購買力和市場預(yù)期較弱，所以房地產(chǎn)總體上很難出現(xiàn)過去那種再度火爆的局面。而且放開疫情管控，雖然稍長時(shí)期有利于市場及預(yù)期的轉(zhuǎn)強(qiáng)，但短期來看疫情的影響還要持續(xù)一定時(shí)間，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生負(fù)面影響，所以市場恢復(fù)的時(shí)間還要再度延長。

5、一二三四線城市房地產(chǎn)走勢有哪些不同？

倪鵬飛：一二三四線城市的樓市，總體變化是同中有異，總體走勢是不斷分化。從“同”的方面看，受整體的外部環(huán)境的影響，不同層級(jí)城市在一定時(shí)期都是呈現(xiàn)下行和調(diào)整的變化趨勢，過去幾年事實(shí)比較清楚地說明這種變化，盡管有的時(shí)期、有的市場的下行是市場作用的結(jié)果，而有的時(shí)期、有的市場下行是政府的調(diào)控作用的結(jié)果。從“異”的方面看，由于一二三四線城市的具體情況不同，針對(duì)外部環(huán)境變化在時(shí)間和程度上又會(huì)不同，但長期內(nèi)波動(dòng)性分化是常態(tài)。如果政策及時(shí)有力有效，未來一年大概率的情況是，一些一二線城市可能出現(xiàn)率先和較大程度的恢復(fù)，一些二三線城市可能出現(xiàn)跟隨或者較小地恢復(fù)，很多三四線及以下城市將繼續(xù)下行。

6、從投資的角度，樓市是否仍具備投資、資產(chǎn)保值的功能，當(dāng)前買房是“抄底”還是“接盤”？

倪鵬飛：我認(rèn)為當(dāng)前以投資為目的買房，即便必要也需格外謹(jǐn)慎。單純從房價(jià)變化的角度看，除了一些熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)區(qū)位房價(jià)上漲外，多數(shù)城市過高的房價(jià)已經(jīng)并將繼續(xù)下降，長期內(nèi)將會(huì)調(diào)整到房價(jià)收入比合理的區(qū)間。

但房地產(chǎn)投資不僅比較房地產(chǎn)自身的價(jià)格漲跌，可能還要比較物價(jià)漲幅、存款利率變化以及其它資產(chǎn)投資損益情況。如果一方面沒有其他更好地保值減損的資產(chǎn)，另一方面物價(jià)攀升、存款利率下降，一些熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)區(qū)位的房地產(chǎn)投資雖不能保值但也可以減少更大的損失。但總體而言，如果說以前買房投資是利益大風(fēng)險(xiǎn)小，未來買房投資收益的差別可能會(huì)增加，更需要看準(zhǔn)城市和區(qū)位，房地產(chǎn)投資需要格外謹(jǐn)慎。

談新發(fā)展模式

轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房銷售、降低杠桿

7、部分房企資金困難甚至交房困難，高杠桿高負(fù)債的房地產(chǎn)模式導(dǎo)致哪些問題？

倪鵬飛：健康的房地產(chǎn)發(fā)展模式應(yīng)該是保持適度的杠桿、負(fù)債和周轉(zhuǎn)速度，以實(shí)物循環(huán)為主線，以資金循環(huán)為副線，以利潤為基礎(chǔ)上實(shí)物循環(huán)增長，是利潤的增長和循環(huán)。而為了追求利潤、逃避風(fēng)險(xiǎn)的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的發(fā)展模式，是以資金循環(huán)為主線，以實(shí)物循環(huán)為副線，以債務(wù)為基礎(chǔ)的資金循環(huán)增長，是債務(wù)的擴(kuò)張和循環(huán)。這種滾雪球式的債務(wù)增加和擊鼓傳花式的債務(wù)循環(huán)，一旦因?yàn)橐恍┰驅(qū)е缕髽I(yè)債務(wù)鏈和資金鏈斷裂，首先就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)及其行業(yè)的債務(wù)違約、交房違約、信用崩塌、停工倒閉、職工下崗、企業(yè)暴雷。同時(shí)還會(huì)導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)向與之相關(guān)的行業(yè)傳染和擴(kuò)散，導(dǎo)致上下游行業(yè)的債務(wù)違約、業(yè)務(wù)停擺、職工下崗、企業(yè)倒閉。由于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)多，最終將會(huì)傳染和擴(kuò)散到金融和整個(gè)經(jīng)濟(jì)部門，影響金融和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

8、今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型以及房地產(chǎn)行業(yè)基本面的變化，對(duì)房地產(chǎn)新發(fā)展模式有哪些建議？

倪鵬飛：隨著我國房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入飽和狀態(tài)以及我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，需要順勢推動(dòng)房地產(chǎn)新舊模式平穩(wěn)切換。

一是政府和市場的雙軌供需模式，建立以市場為主、滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個(gè)住房體系，提高住房保障的覆蓋面，不僅可以抑制炒房而且可以解決青新市民住房難問題。

二是住房業(yè)態(tài)模式，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向改造存量、盤活存量和服務(wù)存量，發(fā)展綠色、智能、健康的住房產(chǎn)品和服務(wù)，滿足城鎮(zhèn)居民對(duì)多樣化、高質(zhì)量、美好居住生活的需求。

三是房企的運(yùn)營模式，從現(xiàn)在的期房銷售和高杠桿運(yùn)營轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房銷售和合理負(fù)債降低杠桿，逐步降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)的資金鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

四是住房融資模式，改變過去債權(quán)尤其銀行信貸主導(dǎo)的融資模式，建立股權(quán)尤其直接融資主導(dǎo)的融資模式，完善政策性和商業(yè)性住房金融體系，拓寬相關(guān)主體的投資渠道，分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大和暢通住戶部門的投資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)資金循環(huán)。

五是住房需求模式，引導(dǎo)住戶部門從過去投資和購房雙主導(dǎo)的需求模式，回歸到正常的美好居住消費(fèi)主導(dǎo)和租購并舉的需求模式。

六是住房用地模式，改變過去土地指標(biāo)行政分配和土地政府獨(dú)家供給制度，建立全國都市圈內(nèi)、都市圈間的“人地掛鉤”制度，建立土地的多元化市場供給制度，打破土地供需的空間錯(cuò)配和土地市場的行政壟斷。

標(biāo)簽： 倪鵬飛一二線城市房地產(chǎn)或?qū)⒙氏群棉D(zhuǎn) 投資式買房需謹(jǐn)慎