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1月5日，據(jù)深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站消息，深圳市住房和建設(shè)局等六部門印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》（以下簡稱《方案》）的通知。《方案》提出，在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。

此外，《方案》還提及，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

(資料圖片)

不過，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在1月5日接受《華夏時報》記者采訪時表示，“政策還是太謹慎了。我認為，深圳應(yīng)該在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機制，消除各方顧慮，再加上評估價模式在深圳已經(jīng)比較成熟了，完全可以一步跨到不同銀行帶押過戶。只有這樣，才能縮短交易流程，降低交易成本，最大限度地讓利于民，將二手房交易盤活，促進換房需求良性循環(huán)，促進連環(huán)單交易，也能帶動整個市場穩(wěn)定。”

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深圳推廣二手房“帶押過戶”政策

所謂二手房“帶押過戶”模式是指，存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實現(xiàn)用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。

在二手房交易中，對于賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方也需要使用貸款購房的情況，買賣雙方可選擇二手房“帶押過戶”，可通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。

此外，若是在買方一次性付款、買方的首付款超過賣方原欠款的情況下，如選擇二手房“帶押過戶”模式，也可以適用“順位抵押”“雙預(yù)告登記”辦理流程。

值得一提的是，《方案》還指出，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經(jīng)驗。

不過，李宇嘉則認為政策過于謹慎。他認為，深圳應(yīng)該在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機制，消除各方顧慮，再加上評估價模式在深圳已經(jīng)比較成熟了，完全可以一步跨到不同銀行帶押過戶。

為何推廣二手房“帶押過戶”？

李宇嘉指出，“深圳去年以來二手房月交易量一直在2000套左右徘徊，創(chuàng)十幾年新低。現(xiàn)在，國家對于住房改善、換房需求扶持力度較大。深圳要穩(wěn)定樓市，必須要將二手房市場穩(wěn)定住，重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面。所以，就出臺了這樣的政策?！?/p>

根據(jù)深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)，深圳2022年二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%，接近腰斬，月均成交僅約為1808套，日均成交量約為59套。從成交面積看，深圳2022年二手住宅成交面積為207.04萬平方米，較2021年下滑42.89%，遠低于北京、上海的1334萬平方米、1330萬平方米。

同時，深圳房產(chǎn)中介孫佳（化名）也于1月5日向《華夏時報》記者表示，這對買房人是個利好。如今費用降低了，以前深圳一直是買家出贖樓費用，現(xiàn)在帶押過戶就不需要出這筆費用了。

而當(dāng)記者問及“帶押過戶”模式能給買家省下多少錢的時候，孫佳透露，主要看業(yè)主欠款多少錢，贖樓費是欠款額的2個點。

此外，值得注意的是，上海蘭迪律師事務(wù)所高級合伙人馬佳律師曾在2022年8月份向《華夏時報》記者指出，“帶押過戶”政策雖為二手房轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造了有利條件，但是其中的法律風(fēng)險仍需引起買賣雙方的重視。

馬佳律師表示，從買方角度而言，銀行作為抵押權(quán)人仍享有該房屋的優(yōu)先受償權(quán)，買方的所有權(quán)不能對抗優(yōu)先受償權(quán)。同時，銀行是否行使優(yōu)先受償權(quán)一般取決于賣方。一旦賣方不能按時還款，買方即會面對房屋被執(zhí)行的風(fēng)險。

“從賣方角度而言，自身的還款義務(wù)并未消滅。如果發(fā)生了觸發(fā)提前還款的情形（如房屋損毀、滅失），賣方即會失去貸款的期限利益，因貸款加速到期承擔(dān)巨大的資金壓力?！瘪R佳律師說道。

同時，馬佳律師也指出，“帶押過戶”仍受到“禁止/限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)約定”的限制。購房者（即二手房交易中的賣方）申請辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)首次登記或者抵押預(yù)告登記的，若和抵押權(quán)人約定禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)，該約定依法應(yīng)由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在不動產(chǎn)登記簿上進行記載。為了保障自身權(quán)利，抵押權(quán)人往往更傾向于要求禁止/限制轉(zhuǎn)讓。二手房交易中，買方需注意到房產(chǎn)登記部門查詢核實。

而在李宇嘉看來，“帶押過戶”的風(fēng)險可控。公證處是買賣雙方及抵押權(quán)人信任的，具有政府信用背書的獨立第三方權(quán)益保障、資金保全的機構(gòu)?！稗D(zhuǎn)按揭”最主要的環(huán)節(jié)，就是在公證處完成二手房交易“公證提存+免贖樓帶押過戶”的三方協(xié)議。而且，有公證處的法律權(quán)威以及其獨立性，能消除各方對風(fēng)險的擔(dān)心。

“有公證處的‘公證提存+免贖樓帶押過戶’協(xié)議，將賣方借款或買方墊資、還清銀行貸款、解除抵押、辦理交易過戶、買方重新設(shè)立抵押這些流程全部整合起來。退一步講，只要在合同中規(guī)定，出現(xiàn)上述幾方可能的擔(dān)心，付款、過戶、解除抵押等都無效，房源、資金原路返回，問題就不存在了。”李宇嘉說道。

超過20個城市推出二手房“帶押過戶”模式

據(jù)悉，自2022年8月份以來，有超過20個城市宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式，其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州、無錫、濟南、東莞等熱點城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。像臨近深圳的東莞已于2022年12月30日發(fā)布推行存量商品房“帶押過戶”模式的通知，并指出推行存量商品房“帶押過戶”模式可有效降低房屋交易風(fēng)險和成本，縮短房屋交易周期。

李宇嘉也提到，廣州人民銀行曾發(fā)文，希望在轄區(qū)內(nèi)推廣帶押過戶，但具體實施落地情況并不樂觀，除了買賣雙方貸款銀行為同一家銀行，有二手房“帶押過戶”的案例，非同一家銀行實施的效果不佳。主要原因是不同銀行的貸款評估模式不一樣，對同一套房產(chǎn)的評估價值有差距。

“更重要的是，房貸也是吸收個人存款、發(fā)展個人金融業(yè)務(wù)的載體。非同一家銀行，提前還貸贖樓，并到另一家銀行辦理按揭，不僅意味著優(yōu)質(zhì)貸款損失，存款也減少了。先贖樓，再辦理按揭，對辦理過橋的‘銀行的影子’來說，是巨大的收益，這也是一直存在的寄生鏈條，帶押過戶后，這個收益沒有了，部分銀行也不太同意?！崩钣罴握f道。

此外，李宇嘉也指出，房產(chǎn)近年來出現(xiàn)跌價，前期投資客違約多，背后的違規(guī)融資、產(chǎn)權(quán)陷阱也有，部分銀行擔(dān)心帶押過戶會有風(fēng)險。

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