樓市如此困難情形下，為何仍然要堅(jiān)持房住不炒？

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撰稿/信海光（媒體人）?編輯/徐秋穎?校對(duì)/吳興發(fā)

(資料圖片僅供參考)

▲資料圖：北京某小區(qū)。新京報(bào)資料圖

據(jù)1月5日央視新聞報(bào)道，住建部部長(zhǎng)倪虹在接受專訪時(shí)表示，2023年要因城施策、精準(zhǔn)施策，提振市場(chǎng)信心。對(duì)于購(gòu)買第一套住房的大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來。對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)購(gòu)買三套以上住房，原則上不支持。

同日，人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》，其中提出，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

這意味著首套住房貸款利率政策和市場(chǎng)具體表現(xiàn)掛鉤，既有利于地方政府和金融機(jī)構(gòu)“因城施策”，也將降低購(gòu)房成本，更好地支持剛性和改善性住房需求。

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何為剛需雖在，需求端卻不振？

單從內(nèi)容而言，這兩則消息堪稱樓市重磅新聞，但1月6日A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)板塊并未應(yīng)聲上漲，反而下跌，是因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)而言，這兩則消息實(shí)際屬于“已知新聞”，是去年12月中旬舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上關(guān)于房地產(chǎn)表述的推進(jìn)與落實(shí)。按市場(chǎng)先行的規(guī)律，事實(shí)上，去年11月份至今房地產(chǎn)板塊已經(jīng)從低點(diǎn)反彈超過兩成，但仍然與昔日高點(diǎn)相去甚遠(yuǎn)。

這反映出市場(chǎng)對(duì)樓市現(xiàn)狀的復(fù)雜情緒：在短期內(nèi)，市場(chǎng)對(duì)樓市表示看多，但從長(zhǎng)期看又異常謹(jǐn)慎，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到狂歡的程度。因?yàn)檎邞B(tài)度很明顯，樓市應(yīng)以“穩(wěn)”為主，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。

同時(shí)，要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。既然樓市穩(wěn)字當(dāng)先，那么股市也很難出現(xiàn)暴漲暴跌。

穩(wěn)樓市事關(guān)金融、民生以及安定團(tuán)結(jié)大局的穩(wěn)定，但做起來并不容易。政府在政策、金融層面上可以給予扶持，但市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定卻需要來自多方面的協(xié)同共振，把市場(chǎng)真正的需求激發(fā)出來。

相比日常消費(fèi)，居民購(gòu)房的消費(fèi)決策要更加復(fù)雜，因?yàn)樗坏Q于購(gòu)房者的剛需，還受預(yù)期、投資乃至投機(jī)等多重因素影響。如今在樓市投機(jī)明顯是沒前途的，但投資因素依舊重要，哪怕無房者，也都想在解決剛需的前提下，使購(gòu)房變成一項(xiàng)穩(wěn)定的投資行為，哪怕將來不賺，至少也別虧錢。

購(gòu)房也需要“勇氣”，這就需要在需求端，消費(fèi)者對(duì)樓市有一個(gè)普遍穩(wěn)定的預(yù)期。但現(xiàn)實(shí)是，一年多以來，樓市的銷量和售價(jià)在持續(xù)下行，這種下行狀況如果持續(xù)下去，就很容易給購(gòu)房者一個(gè)價(jià)格下行的預(yù)期印象，形成買樓易虧損的判斷，從而影響購(gòu)房決策。

事實(shí)上，購(gòu)房行為的剛需與購(gòu)買日常消費(fèi)品這類剛需非常不同，人不吃飯不喝水不行，但無房住卻可以等，其結(jié)果就是剛需雖在，需求端卻不振。

▲資料圖：市民在一棟高樓頂上拍攝城市景象。圖/新華社

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樓市仍有足夠需求空間

好在中國(guó)樓市二十幾年來的主要趨勢(shì)一直是上行，大多數(shù)人對(duì)樓市的信心乃至信仰“余威猶在”，短期的下跌很難改變這種長(zhǎng)期形成的信心，在這個(gè)變局之間的關(guān)鍵時(shí)間段，更要把握時(shí)機(jī)，穩(wěn)住信心，留住剛需。

這也是為什么2022年會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)政策大年，政策發(fā)布之多，之密集史無前例，基本都是以寬松穩(wěn)市場(chǎng)為基調(diào)。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)超330個(gè)省市（縣）相關(guān)部門發(fā)布樓市寬松政策超1000條，其中限購(gòu)優(yōu)化政策超百條，各部委表態(tài)支持“保交樓”20余次，房地產(chǎn)再度成為“支柱產(chǎn)業(yè)”。

在二十多年上行之后，中國(guó)樓市變局已定，卻未必是驚恐的倒V型走勢(shì)，最終更大可能和預(yù)期GDP一樣是“L+W”型，市場(chǎng)會(huì)基于剛需呈現(xiàn)出一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定，小幅波動(dòng)的狀態(tài)。而剛需，則來自城鎮(zhèn)化、各地區(qū)樓市發(fā)展的不同梯度等因素。

城鎮(zhèn)化可以提高土地節(jié)約集約利用水平，推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，其在中國(guó)已經(jīng)推進(jìn)不短的一段時(shí)間，“城鎮(zhèn)化”不是“房地產(chǎn)化” ，但由于進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束，仍有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

另外，即便在一二線城市也仍然存在大量剛性和改善性住房需求，比如以舊換新、以小換大、生育多子女等。

根據(jù)摩根士丹利中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邢自強(qiáng)估算，2018年、2019年、2020年每年銷售和供給高達(dá)1400萬套房子的情況以后很難重現(xiàn)，但中國(guó)不會(huì)陷入日本式的衰退20年，幾乎沒有房地產(chǎn)需求的情況，未來新常態(tài)市場(chǎng)應(yīng)足夠支撐1000萬套左右的市場(chǎng)基準(zhǔn)需求。

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樓市前途筑基在經(jīng)濟(jì)繁榮之上

樓市是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支撐，但如果跳出樓市看，消費(fèi)者的購(gòu)房“勇氣”歸根結(jié)底還是取決于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和自身的經(jīng)濟(jì)狀況。

如果自己都下崗失業(yè)了，即便銀行有百萬存款也不敢買房；如果收入連二胎的生活、教育費(fèi)用承擔(dān)起來都困難，哪怕居住空間再逼仄也不敢換房。

在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過程中，居民儲(chǔ)蓄額往往會(huì)提高，但根據(jù)數(shù)據(jù)，2019年以來包括三年疫情期間，中國(guó)居民存款增長(zhǎng)速度卻明顯加快，共積累了10.8萬億元超額存款，尤其是2022年前11個(gè)月居民存款比2021年同期多增6.9萬億元。

而同期銀行的住戶中長(zhǎng)期貸款卻增長(zhǎng)乏力，這顯示在疫情大環(huán)境下，由于對(duì)未來缺乏信心，人們寧愿把錢存在銀行，也不愿意拿去買房，這個(gè)道理在疫情后其實(shí)也一樣。

樓市支撐經(jīng)濟(jì)，還是經(jīng)濟(jì)支撐樓市，這不是個(gè)雞生蛋蛋生雞的問題。樓市的前途，肯定是筑基在經(jīng)濟(jì)繁榮之上，這也是為什么政府在樓市如此困難情形下，仍然堅(jiān)持房住不炒，抑制投機(jī)，依舊堅(jiān)持大面積建設(shè)保障房。

因?yàn)橐粋€(gè)泡沫的樓市，可能會(huì)短期內(nèi)刺激經(jīng)濟(jì)，但長(zhǎng)期看是飲鴆止渴。高昂的房?jī)r(jià)，會(huì)在根本上抑制居民的整體消費(fèi)需求，影響到人民的整體幸福感，中國(guó)更需要的是一個(gè)穩(wěn)定且健康的樓市。

值班編輯 李加減 康嘻嘻

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