雖然成交量下降了，但廣州新房的成交均價(jià)卻仍保持著上升的態(tài)勢(shì)，高價(jià)項(xiàng)目的集中成交是主要原因。

中房報(bào)記者 曾冬梅丨廣州報(bào)道

“去年12月底開始，到訪量是有所增加了，成交也有些起色。我覺(jué)得2023年的市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)好一些?！?月13日，廣州某在售項(xiàng)目的銷售人員對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

(資料圖片僅供參考)

過(guò)去的一年，廣州樓市的從業(yè)者都感受到了市場(chǎng)的寒意。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部、克而瑞、貝殼研究院等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2022年，廣州的新房網(wǎng)簽套數(shù)約7萬(wàn)套，網(wǎng)簽面積約771萬(wàn)平方米，同比均下降超過(guò)三成，且均為近十年來(lái)的最低值。而由于改善型產(chǎn)品成交占比的增加，去年廣州新房的成交均價(jià)錄得了約14%的增幅。

冬去春來(lái)，雖然目前廣州在政策松綁上還沒(méi)有明確的消息，但業(yè)內(nèi)都認(rèn)為今年的市場(chǎng)熱度將有所回升。貝殼研究院廣州分院預(yù)計(jì)2023年廣州新房市場(chǎng)實(shí)際成交在10萬(wàn)套左右。廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜的預(yù)期也比較樂(lè)觀，“成交量回升15%以上。如果市場(chǎng)持續(xù)低迷的話，相信政府會(huì)出手‘救市’，政策上還有不少調(diào)整空間?！?/p>

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成交量跌了 樓價(jià)漲了

2022年，新房市場(chǎng)的供需雙方都缺乏信心。貝殼研究院廣州分院認(rèn)為，去年無(wú)論是廣州全市還是各行政區(qū)在樓市松綁上都沒(méi)有太多實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，也正因如此，廣州市場(chǎng)恢復(fù)速度并不如預(yù)期，全年表現(xiàn)相對(duì)“脆弱”，遇到疫情甚至極端天氣都會(huì)很大程度上影響市場(chǎng)恢復(fù)。

在高庫(kù)存、蓄客困難、去化放緩等因素的影響下，2022年，廣州新房供應(yīng)大幅下滑，全年新增供應(yīng)8.2萬(wàn)套，同比下降31%，從絕對(duì)量來(lái)看，近十年來(lái)僅高于2017年和2019年，為歷史低位水平（近十年平均供應(yīng)量為9.7萬(wàn)套）。

成交也很疲弱，2022年，廣州新房網(wǎng)簽成交面積僅770.82萬(wàn)平方米，同比減少34.06%，為近十年最低。新房網(wǎng)簽約7萬(wàn)套，同比下降36%，同樣為近十年的最低網(wǎng)簽量。

疫情是一個(gè)重要影響因素。2022年，廣州遭受了兩輪大規(guī)模的疫情沖擊，分別發(fā)生在4月和11月。新房面臨了較大壓力，4月新房成交占比從3月的50%下降到42%，11月新房成交占比從10月的55%下降到41%。

廣州中原研究發(fā)展部發(fā)現(xiàn)，2022年廣州的新房首日去化率表現(xiàn)低迷，年平均首日去化率為29%，相較2021年的64%，跌幅明顯。

雖然成交量下降了，但廣州新房的成交均價(jià)卻仍保持著上升的態(tài)勢(shì)，高價(jià)項(xiàng)目的集中成交是主要原因。2022年，廣州全市新房的網(wǎng)簽均價(jià)約為3.78萬(wàn)元/平方米，同比增幅約14%，總價(jià)超千萬(wàn)元的新房成交宗數(shù)突破3000宗關(guān)口，同比增加33%。僅僅是售價(jià)10萬(wàn)元/平方米至14萬(wàn)元/平方米的琶洲南TOD項(xiàng)目，就把海珠區(qū)的平均樓價(jià)拉升了30%。黃埔區(qū)的成交結(jié)構(gòu)也有變化，過(guò)去買家多集中在香雪、知識(shí)城等房?jī)r(jià)較具吸引力的板塊，2022年則回歸到了老黃埔、南崗、科學(xué)城等核心板塊，推高了整個(gè)區(qū)的網(wǎng)簽均價(jià)。

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今年成交大概率回升 庫(kù)存壓力仍不小

2022年成交不理想，導(dǎo)致廣州新房的庫(kù)存量進(jìn)一步上升。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月底，廣州全市的新房庫(kù)存消化周期已攀升至21.2個(gè)月，假如算上各區(qū)潛在舊改、拿地未取證項(xiàng)目，庫(kù)存量將進(jìn)一步增加。

貝殼研究院廣州分院推測(cè)2023年廣州新房市場(chǎng)最大可供應(yīng)住宅體量約為13萬(wàn)套，但最終實(shí)際的供應(yīng)量將視市場(chǎng)情況而定，預(yù)計(jì)10萬(wàn)套至11萬(wàn)套的可能性較大。2022年廣州新房的實(shí)際市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)量預(yù)計(jì)為8.2萬(wàn)套，預(yù)計(jì)2023年新房市場(chǎng)實(shí)際成交在10萬(wàn)套左右，同比上升20%。這意味著，到2023年年末，整體庫(kù)存量并不會(huì)有明顯下降，在巨大的潛在供應(yīng)面前，開發(fā)商仍將全年面臨去化壓力。

政策方面，目前廣州在房貸審批、備案價(jià)等方面的措施已“應(yīng)松盡松”，但限購(gòu)依然未有松動(dòng)的跡象。因此，有機(jī)構(gòu)呼吁對(duì)于庫(kù)存量較大的區(qū)域，地方政府應(yīng)該實(shí)行“因區(qū)施策”，包括恢復(fù)人才購(gòu)房政策等。

1月9日，一則關(guān)于廣州樓市調(diào)控松動(dòng)的消息在業(yè)內(nèi)不脛而走，內(nèi)容包括取消豪宅線界定，二套房買豪宅不用七成首付；認(rèn)房不認(rèn)貸，有房貸記錄但已結(jié)清的，二套房也能三成首付；增城、從化等不限購(gòu)區(qū)域，視做無(wú)房準(zhǔn)入，在這些區(qū)域無(wú)論持有多少套房，在市區(qū)購(gòu)房都可三成首付。

當(dāng)時(shí)廣州業(yè)內(nèi)頗為激動(dòng)，以為限購(gòu)終于打開了一道口子，但第二日上述消息就被證實(shí)為謠言。不過(guò)，黃韜認(rèn)為，廣州市有很大的政策調(diào)整空間，包括新房限售時(shí)限由5年改為2年，甚至取消限售，局部放松限購(gòu)等，“一切皆有可能。”

在利好政策未落地前，開發(fā)商仍須直面市場(chǎng)冷暖?！拔覀児镜娜藛T已經(jīng)裁無(wú)可裁了，去年沒(méi)拿地，項(xiàng)目少，現(xiàn)在的工作量確實(shí)不飽和，但又不能都裁掉，畢竟還有很多遺留的工作要做，所以剩下的管理層就排休假，去年12月份就開始排了。沒(méi)辦法，市場(chǎng)還沒(méi)回來(lái)?！睆V州某民營(yíng)房企的管理層表示。

一家50強(qiáng)房企的管理層也表示，市場(chǎng)信心沒(méi)有那么快恢復(fù)，還要看兩會(huì)期間有沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的政策發(fā)布，“今年我們的銷售目標(biāo)會(huì)定的很務(wù)實(shí)?！?/p>

沖在一線的從業(yè)者沒(méi)有想得那么長(zhǎng)遠(yuǎn)，只想先抓住眼前的回暖時(shí)機(jī)。上述在售項(xiàng)目銷售人員透露：“我們項(xiàng)目還有幾棟樓，要繼續(xù)沖銷售，所以今年春節(jié)不打烊，應(yīng)該會(huì)有人來(lái)看房的?！?/p>

標(biāo)簽： 廣州新房成交創(chuàng)近10年新低 房?jī)r(jià)漲了14％