“提前還貸額度比春運(yùn)車票還難搶?！薄艾F(xiàn)在預(yù)約都約到9月份了，給銀行還錢比借錢還難。”去年年底以來，越來越多的購(gòu)房者在社交平臺(tái)吐槽提前還房貸難，排隊(duì)還房貸、搶還貸額度等話題頻登熱搜榜。然而，北京青年報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，面對(duì)客戶鋪天蓋地的投訴和抱怨，各家銀行除了讓大家耐心等候，并沒有拿出實(shí)質(zhì)性的舉措加以應(yīng)對(duì)。

銀行為什么要為難自己的客戶？業(yè)內(nèi)人士指出，給提前還貸設(shè)置障礙固然會(huì)引起客戶不滿，損傷銀行的品牌信用，但短期內(nèi)蜂擁而至的提前還貸必然會(huì)對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)造成負(fù)面沖擊，甚至引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，所以銀行真的是左右為難。但無論是出于回應(yīng)大眾關(guān)切，還是維護(hù)銀行乃至金融系統(tǒng)穩(wěn)定需要，各方都應(yīng)該及早拿出妥善應(yīng)對(duì)提前還貸的方案。

(相關(guān)資料圖)

個(gè)人房貸是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

大量提前還貸影響銀行經(jīng)營(yíng)

近期出現(xiàn)的提前還貸潮，從客戶角度看，有多方面因素，主要是由于去年以來，各類投資產(chǎn)品表現(xiàn)不佳，投資理財(cái)?shù)氖找媛实陀谧》抠J款利率，提前還貸成了最佳理財(cái)方式。此外，新發(fā)放的首套房貸利率一降再降，大批城市都已低于4%，但前幾年貸款的老客戶現(xiàn)在利率仍在5%甚至6%以上，兩相對(duì)比，這些老客戶心理不平衡，有人決定提前還貸，有人甚至在中介誘導(dǎo)下打起了將房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸的“歪主意”。

無論出于何種動(dòng)機(jī)，房貸客戶如果是按合同約定申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，都是行使自己的正當(dāng)權(quán)利，銀行不該人為增加難度。為什么銀行想盡各種辦法不讓大家提前還貸呢？銀行財(cái)報(bào)披露的數(shù)據(jù)也許可以揭開答案。

以某上市銀行為例，該行2022年半年報(bào)顯示，截止至2022年6月底，這家銀行共計(jì)發(fā)放了5.93萬億的貸款和墊款總額，其中公司類貸款為2.3萬億元、零售（個(gè)人）類貸款為3.09萬億元，其中個(gè)人住房貸款就有1.39萬億元，占零售類貸款的比例為45%，接近一半，占所有貸款的比例也達(dá)到了23.44%，接近四分之一，排在各類不同性質(zhì)的貸款之首。

該行的短期貸款平均收益率為5.05%，中長(zhǎng)期貸款平均收益率為4.46%。目前各地二套房商貸利率遠(yuǎn)高于4.46%，大部分地區(qū)的存量首套房貸款利率也超過該水平，特別是最近提前還貸意愿最高的那批存量房貸，不少利率都在5.5%以上。因此，這家銀行目前的存量房貸利率基本都高于該行中長(zhǎng)期貸款平均收益率，甚至比短期貸款的平均收益率還要高。

可以想象，如果大量房貸客戶選擇提前還貸，銀行不得不繼續(xù)找尋資金出借渠道，畢竟存款利息要?jiǎng)傂灾Ц?，借不出去的錢都是銀行的成本。而現(xiàn)在新發(fā)放的貸款利率已經(jīng)越來越低，在不少城市，首套房貸利率現(xiàn)在已低于4%。如果利率較高的存量房貸集中提前還款，不僅會(huì)減少銀行的收益，還會(huì)對(duì)銀行的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大壓力。

除了收益方面，從風(fēng)險(xiǎn)方面看，個(gè)人房貸也一直是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。仍以這家股份行為例，該行綜合不良貸款率為0.95%，公司貸款不良率為1.35%，零售貸款不良率為0.82%，而個(gè)人房貸的不良率只有0.27%，在所有貸款中僅高于貿(mào)易融資的不良貸款率。

有銀行人士告訴北青報(bào)記者，不愿客戶提前還款也不僅是銀行的趨利之舉，如果短期內(nèi)兌現(xiàn)大量提前還貸業(yè)務(wù)，可能會(huì)影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定性，從而增加運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，存量個(gè)人房貸對(duì)銀行來說，收益高，風(fēng)險(xiǎn)小，再加上貸款體量龐大，一直是銀行的“香餑餑”，當(dāng)然不會(huì)輕易放手。

個(gè)人房貸增長(zhǎng)乏力

貸款經(jīng)理壓力山大

數(shù)據(jù)表明，從去年開始，個(gè)人房貸，這一銀行青睞的優(yōu)質(zhì)中長(zhǎng)期資產(chǎn)已增長(zhǎng)乏力。央行最新披露的2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至2022年末，房地產(chǎn)貸款余額為53.16萬億元，同比僅增長(zhǎng)1.5%，比上年末增速低了6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比僅增1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。多名業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)人房貸增速放緩，除了新增需求不旺以外，越來越多存量客戶選擇提前還貸也是重要因素。

事實(shí)上，不少銀行基層的貸款經(jīng)理從去年上半年開始已經(jīng)感受到了“提前還貸潮”的沖擊。

某國(guó)有大行一家支行的個(gè)貸負(fù)責(zé)人王先生告訴北青報(bào)記者，2020年疫情以后，提前還房貸的客戶就有所增加，去年尤其明顯。王先生所在的支行大約有5000名個(gè)人房貸客戶，正常情況下，單月提前還貸的規(guī)模也就三四千萬元?？扇ツ觊_始，單月提前還款量就逐漸上升。比如，去年8月曾增至8000多萬元，再加上每月正常還款的2000萬，當(dāng)月就形成一個(gè)億的“坑”。要想貸款業(yè)務(wù)有增量，必須先把還款的“坑”填了，可現(xiàn)在所有類型的個(gè)人貸款都不好做，想完成新增任務(wù)越來越難。

王先生說：“如果客戶都提前還貸了，網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)就沒法完成。所以銀行會(huì)設(shè)置提前還貸的額度，沒有額度，客戶就只能排隊(duì)等候?！?/p>

北青報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)，由于近期咨詢提前還款的客戶太多，有些已經(jīng)退休的銀行貸款經(jīng)理也“被迫營(yíng)業(yè)”。

濟(jì)南購(gòu)房者小梅是2016年在某國(guó)有大行辦的房貸。最近她打電話給當(dāng)初的客戶經(jīng)理咨詢提前還款的事，得知對(duì)方已退休兩年。但這位退休經(jīng)理還是很熱情地問了小梅相關(guān)情況，告訴她可能要排到四月份了，還同時(shí)把業(yè)務(wù)部門的固定電話告訴給小梅，讓她耐心多打幾遍。

“都回家享受生活了咋對(duì)房貸業(yè)務(wù)這么熟練呢？”對(duì)于小梅的疑問，這位熱心的退休經(jīng)理直言，因?yàn)樽罱性S多之前貸款的客戶找他，如果有問題解決不了還可以再找他協(xié)調(diào)。

銀行如何妥善應(yīng)對(duì)提前還款潮

已有專家建議銀行下調(diào)存量房貸利率

無論出于何種動(dòng)機(jī)，購(gòu)房者只要滿足住房貸款合同所規(guī)定，就有權(quán)利提前還貸。然而大家發(fā)現(xiàn)，以前可以方便辦理的提前還款，現(xiàn)在可謂難上加難：有的銀行線上預(yù)約系統(tǒng)每天只在固定時(shí)間放出少量額度，瞬間秒沒，堪比搶春運(yùn)火車票；有的銀行干脆關(guān)閉線上預(yù)約通道，只能現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約，不僅要排長(zhǎng)隊(duì)，外地客戶還必須專門請(qǐng)假過來辦理；有的銀行限制了每筆提前還款的金額，超過或低于某一額度都不行......即使克服重重困難預(yù)約成功，不少客戶現(xiàn)在預(yù)約的最近扣款日期都是三個(gè)月后，有人甚至要等到今年9月。

北京道譽(yù)企業(yè)管理服務(wù)有限公司執(zhí)行董事、財(cái)經(jīng)作家李利明指出，伴隨著越來越多的房貸客戶遭遇提前還貸要排隊(duì)、網(wǎng)上還貸通道關(guān)閉等限制，大量客戶感到憤怒并作出反應(yīng)，相關(guān)投訴很可能成為2023年第一季度銀行業(yè)消保投訴的主要內(nèi)容，并且這種投訴涉及到客戶的具體經(jīng)濟(jì)利益，只能通過銀行盡快為客戶辦理還貸來解決?？梢哉f，由于存量房貸客戶群體的數(shù)量龐大，在銀行沒有系統(tǒng)性解決提前還貸問題之前，消保投訴將難以消除。

在李利明看來，“提前還房貸受限”之所以讓諸多客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈反應(yīng)、受到廣泛關(guān)注，核心還在于銀行在面對(duì)客戶提前還款導(dǎo)致自身的資產(chǎn)負(fù)債管理面臨挑戰(zhàn)、盈利受到影響時(shí)，表現(xiàn)出與客戶的“零和博弈”思維，試圖通過拖延辦理提前還款、向客戶收取手續(xù)費(fèi)或者要求客戶購(gòu)買保險(xiǎn)等來減輕自身的壓力和損失，充分暴露出銀行從深層次上是典型的“損人利己”。這種思維與銀行掛在嘴邊的“以客戶為中心”形成強(qiáng)烈反差。

面對(duì)提前還房貸引發(fā)的消保沖突和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，銀行該如何面對(duì)？李利明認(rèn)為，銀行管理層首先應(yīng)該意識(shí)到：限制提前還款的做法既不可取也不可持續(xù)，必須盡快拿出解決方案。銀行的解決方式無非是兩者選其一：一是不為客戶提前還款設(shè)限，讓客戶正常提前還房貸，銀行自身在資產(chǎn)負(fù)債管理和產(chǎn)品服務(wù)等方面開拓思路，將這一情形對(duì)經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)的沖擊降至最低。二是如專家和媒體所建議，及時(shí)降低存量房貸利率，減輕存量房貸客戶的還貸負(fù)擔(dān)，讓客戶感覺提前還貸的意義不大而繼續(xù)按期還貸。

李利明同時(shí)表示，如果銀行在為客戶辦理提前還款以及降低存量房貸利率的同時(shí)，及時(shí)跟進(jìn)客戶新的貸款以及理財(cái)需求，推進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，真正體現(xiàn)出“以客戶為中心”，將會(huì)增進(jìn)客戶認(rèn)同和粘性，最終既能夠減輕經(jīng)營(yíng)所受沖擊，聲譽(yù)價(jià)值也會(huì)得以極大提升。

近期已有不少專家建議銀行下調(diào)存量房貸利率。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，當(dāng)前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關(guān)部門加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題?？杉涌煲龑?dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。采取有效措施減少住房貸款提前還款行為，引導(dǎo)居民將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資，將為恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)加快復(fù)蘇提供有力支撐。

光大證券首席金融業(yè)分析師王一峰分析指出，存量按揭貸款絕大多數(shù)為2014年以后發(fā)放，其中2017-2021年的利率高位時(shí)期發(fā)放的貸款占比達(dá)73%左右。受疫情持續(xù)影響，部分居民資產(chǎn)負(fù)債表受損，高利率按揭一方面降低了居民資產(chǎn)負(fù)債表的安全性，另一方面也不利于消費(fèi)的恢復(fù)。通過下調(diào)存量房貸利率，從“防風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)消費(fèi)、促公平”的角度看，具有一定現(xiàn)實(shí)意義。存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進(jìn)而促進(jìn)按揭貸款平穩(wěn)增長(zhǎng)，甚至能夠促進(jìn)住房銷售盡快復(fù)蘇。

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文/北京青年報(bào)記者 程婕

編輯/樊宏偉

標(biāo)簽： 提前還款比借款還難 銀行為啥要為難自己的客戶 貸款利率