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一半是冰山，一半是火焰。中國(guó)樓市，永遠(yuǎn)有人在恐懼，有人在貪婪。

當(dāng)千億房企排著隊(duì)，等待著退市的命運(yùn)。卻有另外一群人，殺入各大城市土拍市場(chǎng)“掃貨”。

(資料圖片僅供參考)

此時(shí)此刻，誰在抄底樓市？

答案讓人意外。

01

月初，北京土拍火爆出圈。

順義新城的兩宗地塊，足足吸引了45家房企參與競(jìng)拍，刷新近年來的紀(jì)錄。

在競(jìng)拍房企名單中，出現(xiàn)了一個(gè)“陌生”的名字——東方雨虹。

有的朋友可能知道，東方雨虹在建筑防水行業(yè)是大佬級(jí)別的存在。但更多人一臉懵。

此前，東方雨虹僅僅只和奧園合作開發(fā)過一個(gè)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，還是在廣州的遠(yuǎn)郊增城，談不上有什么顯赫戰(zhàn)績(jī)。

就是這樣一家實(shí)業(yè)大佬，卻出現(xiàn)在了北京的土拍現(xiàn)場(chǎng)，跟其他房企叫板，拼手氣搶地。

事實(shí)上，從全國(guó)范圍來看，實(shí)體企業(yè)抄底房地產(chǎn)的腳步，已經(jīng)停不住了——

今年4月到6月期間，紡織業(yè)巨頭——南通亞倫，先后斬獲西安、廣州兩宗大熱門地塊，新增土地貨值達(dá)到了94.8億元，一舉進(jìn)入了今年1-5月房企拿地榜單的前20名。

壓力容器生產(chǎn)巨頭——浙江金盾壓力容器，5月30號(hào)在合肥競(jìng)得一宗競(jìng)品質(zhì)搖號(hào)地塊。

甚至連三四線城市，他們也沒有放過。

前兩天，久未拍地的紹興市新昌縣一口氣賣出5宗宅地，其中3宗相鄰的地塊被一家名為三花智源的企業(yè)收入囊中，總成交額合計(jì)9.32億元。

其背后的股東，是三花控股集團(tuán)有限公司，一家從事空調(diào)控制部件和汽車熱管理控制部件的制造商。

三花控股的實(shí)力，不容小覷，在5個(gè)國(guó)家都開設(shè)有工廠。其子公司三花智控在2005年登陸深交所主板上市，市值比大部分房企都高。

就連主營(yíng)學(xué)生用品的那家實(shí)體企業(yè)——得力集團(tuán)，也再次現(xiàn)身。

5月29日，得力地產(chǎn)經(jīng)過38輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)64980萬元競(jìng)得湖州長(zhǎng)興縣一宗地塊，樓面價(jià)高達(dá)10368元/㎡，溢價(jià)率12.85%。

事實(shí)上，這已經(jīng)是得力在湖州長(zhǎng)興縣拿的第7塊地了。

很多人都感覺現(xiàn)在房地產(chǎn)不好、市場(chǎng)不振，為什么深諳經(jīng)濟(jì)規(guī)律的實(shí)體企業(yè)大佬們，卻紛紛下場(chǎng)，重金搶地？

02

答案就是，隨著市場(chǎng)回調(diào)，樓市已經(jīng)再次變得“有利可圖”，甚至利潤(rùn)空間豐厚。

對(duì)實(shí)體企業(yè)來說，房地產(chǎn)是一條相對(duì)靠譜的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖渠道。

你肯定看到過，上市公司賣房續(xù)命的新聞：

去年，深圳一家名叫廣聚能源的上市公司，將位于前海的22套房產(chǎn)集中出售，評(píng)估價(jià)值約2.2億。而廣聚能源一年的利潤(rùn)，僅僅6770萬。

還有廣為人知的搜狐大樓的故事。

當(dāng)搜狐掉出互聯(lián)網(wǎng)大廠的第一梯隊(duì)，市值跌到不足50億，搜狐在北京的三座大廈估值仍然高達(dá)68億元，超過整個(gè)搜狐。

所以，早幾年的時(shí)候，企業(yè)囤房是相當(dāng)普遍的事情。

很多實(shí)體企業(yè)更是靈機(jī)一動(dòng)，既然能囤房，何不索性化身開發(fā)商，正大光明拍地賣房？

你還別說，不少涉足房地產(chǎn)的實(shí)體企業(yè)，日子過得都還不錯(cuò)。

其中比較典型的，像浙江的偉星房產(chǎn)。

偉星房產(chǎn)的母公司是偉星集團(tuán)，這是一家靠生產(chǎn)紐扣、拉鏈和水管而聞名的中國(guó)民營(yíng)500強(qiáng)企業(yè)。

雖然在2000年左右，偉星就開始涉足房地產(chǎn)，但也只是盤踞在臨海、安徽蕪湖和馬鞍山等三四線城市。

2020年之后，偉星開始主動(dòng)出擊，在南京、杭州、合肥等強(qiáng)二線城市大量拿地。

即便在房地產(chǎn)行業(yè)寒氣十足的2022年，偉星房產(chǎn)依舊是逆流而上，共斬獲20宗地塊，尤其重倉(cāng)合肥市場(chǎng)，在合肥一舉拿下8宗地塊。

2022年，偉星實(shí)現(xiàn)銷售額約333億元，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)創(chuàng)下新高，三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)翻番。

這兩年，不止是傳統(tǒng)的實(shí)體企業(yè)，就連京東這樣的電商大佬，也表現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)極大的興趣。

此前京東的觸角就已經(jīng)伸向了產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域。

在京東年報(bào)中，京東開發(fā)物業(yè)的銷售收益，在2019年達(dá)到巔峰的38.84億元。即便是慘淡的今年一季度，也有超4億的銷售收益。

只能說，房企還是來錢快啊，對(duì)于利潤(rùn)率偏低的實(shí)體企業(yè)而言，吸引力相當(dāng)大。

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03

實(shí)業(yè)大佬們，為何趕在這個(gè)微妙的時(shí)候加倉(cāng)房地產(chǎn)？甚至還跑到三四線城市拿地。

實(shí)體企業(yè)選擇這個(gè)時(shí)候組團(tuán)進(jìn)軍房地產(chǎn)，與今年傳統(tǒng)房企的出清有很大關(guān)系。

大批曾經(jīng)的千億房企眼下在排隊(duì)退市，史無前例的房企退市大潮，使房企陣營(yíng)留出了大片的空白，這也意味著大量的市場(chǎng)份額。

而這兩年傳統(tǒng)房企又基本都在收縮陣線，那資金雄厚的實(shí)體企業(yè)自然就動(dòng)了心思，想要分一杯羹。

另外，在涉足房地產(chǎn)的實(shí)體企業(yè)中，有相當(dāng)一部分都是房地產(chǎn)的上下游企業(yè)，比如做防水的東方雨虹，做管道的偉星等。

這些企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)，有一部分原因也是為了能夠增加與上游開發(fā)商合作的話語(yǔ)權(quán)。

而今年很多實(shí)體企業(yè)大批量在三四線城市拿地，則是將三四線城市當(dāng)成了新手村。

一方面，三四線城市競(jìng)爭(zhēng)小。

從去年開始，百?gòu)?qiáng)房企的拿地策略幾乎全部在向核心城市收縮，在三四線城市的拿地?cái)?shù)量銳減，前幾年三四線城市的拿地建面占比還在5成以上，去年就只剩下3成了。

很多三四線城市的土拍市場(chǎng)全靠城投公司托底，而城投公司自己也沒有開放房地產(chǎn)的能力。

在這種情況下，實(shí)體企業(yè)站出來搞房地產(chǎn)開發(fā)，幾乎沒有什么阻力。

另一方面，實(shí)體企業(yè)也不是什么三四線城市都碰的。

一般拿地的城市基本都是自己企業(yè)的所在地和發(fā)源地，比如得力在湖州拿地，三花控股在紹興拿地。

這樣既可以反哺當(dāng)?shù)氐耐恋刎?cái)政，有利于政商關(guān)系，還可以用企業(yè)在當(dāng)?shù)氐拿雷u(yù)度和信任度做背書，彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的短板。

當(dāng)然對(duì)于這些實(shí)力雄厚的實(shí)體企業(yè)來說，蟄伏三四線只是暫時(shí)的，進(jìn)軍一線城市一定是最終的目標(biāo)。

畢竟只有核心城市的房地產(chǎn)，才能真正起到對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的作用。

04

實(shí)體企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)，對(duì)市場(chǎng)是利好還是利空呢？

首先，實(shí)體大佬抄底房地產(chǎn)，無疑是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)反戰(zhàn)的長(zhǎng)期看好，相信這個(gè)賽道未來還是有錢可以賺的。

其次實(shí)體企業(yè)身上穩(wěn)扎穩(wěn)打的特質(zhì)，是傳統(tǒng)房企所需要的。

實(shí)體企業(yè)也許會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的那條鯰魚，助力整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的提升。

最后，對(duì)于由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的三四線城市而言，隨著本地實(shí)體企業(yè)涉足房地產(chǎn)，對(duì)當(dāng)?shù)氐臉鞘泻屯恋刎?cái)政，都會(huì)有較大的支撐。

就拿蕪湖來說，甚至一度被戲稱為“偉星市”。

近20年的時(shí)間里，偉星在蕪湖累計(jì)銷售了250多萬平方米的房子，是安徽省內(nèi)唯一一個(gè)在單一城市銷售額能超過百億元的房企。

這個(gè)項(xiàng)目密度，大家可以自己感受一下，簡(jiǎn)直就是把蕪湖當(dāng)成了練兵場(chǎng)啊。

同時(shí)偉星也成為了蕪湖樓市最大的頂梁柱。2022年蕪湖市土地出讓面積同比增長(zhǎng)41.86%，是全國(guó)為數(shù)不多出讓土地建面大幅增長(zhǎng)的三四線城市。

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但是說真的，有這樣實(shí)力的三四線城市絕對(duì)是少數(shù)，大部分三四線城市的土拍市場(chǎng)和樓市依舊是一路向下，不帶回頭的那種。

而大家需要明白的是，與其說實(shí)業(yè)大佬看好房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展，不如說，實(shí)業(yè)大佬們是看中了核心城市房地產(chǎn)的未來。

因?yàn)樵诔鞘蟹只萦业漠?dāng)下，核心城市核心地段的資產(chǎn)，將會(huì)越來越有價(jià)值。

實(shí)業(yè)大佬們現(xiàn)在所做的一切，都是為了在日后，分到更多的蛋糕。

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