“首套房貸利率下限調(diào)整”與“5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）調(diào)降”的雙重禮包已投遞至部分城市。5月22日，北京商報(bào)記者從多地區(qū)銀行客戶經(jīng)理處獲悉，當(dāng)前，天津、鄭州地區(qū)新發(fā)放的首套房貸利率已執(zhí)行最低4.25%這一標(biāo)準(zhǔn)。而在北京地區(qū)，多家銀行首套房貸利率也隨著貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）的下調(diào)由此前的5.15%調(diào)整為5%。

多城市新發(fā)首套房貸已降至4.25%

5月20日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，這是在LPR捆綁房貸利率后降幅最大的一次。再加上5月15日央行、銀保監(jiān)會宣布，將首套房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，這也就意味著，疊加此前的政策，對于首套房貸利率來說最低可以降到4.25%。

5月22日，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前天津、鄭州等地區(qū)已經(jīng)開始執(zhí)行首套房貸利率4.25%這一標(biāo)準(zhǔn)，也有部分城市銀行網(wǎng)點(diǎn)人士透露稱，預(yù)計(jì)5月23日或24日就會正式執(zhí)行新發(fā)首套房貸利率4.25%這一標(biāo)準(zhǔn)。

“目前我行房貸利率執(zhí)行首套為5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)這一政策，根據(jù)最新的LPR報(bào)價(jià)，新發(fā)放的首套房貸最低可達(dá)到4.25%?！碧旖虻貐^(qū)一家國有大行客戶經(jīng)理透露稱。鄭州地區(qū)一家股份制銀行人士也向北京商報(bào)記者表示，“目前我行新發(fā)放的首套房貸利率最低可以做到4.25%，不過需要客戶征信審核通過，并且為首次購房人士”。

常州地區(qū)，一家國有大行個(gè)貸部門人士提到，“預(yù)計(jì)從5月23日或24日起，我行首套房貸利率最低可以做到4.25%，但目前還未收到具體細(xì)化的規(guī)則，不過申請4.25%房貸利率對客戶有一些附加要求，例如，有繳納社保、公積金、夫妻雙方中有一方的收入比較穩(wěn)定等”。

“LPR下降對買新房有好處，月供會下降”“該攢錢買房了”……LPR“降息”后關(guān)于“買房時(shí)機(jī)到了嗎”這一相關(guān)話題一度沖上熱搜。事實(shí)上，自5月15日，央行明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)之后，就已有部分城市因城施策將首套房貸利率調(diào)降至4.4%。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在5月15日央行、銀保監(jiān)會發(fā)布差別化住房信貸政策后，已有20個(gè)城市首套房最低房貸利率降至4.4%，如廣州、天津、蘇州、濟(jì)南、重慶、沈陽、昆明等。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析指出，本次5年期LPR創(chuàng)歷史最大降幅，可以看出目前中央對于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)房產(chǎn)市場的決心，未來上述城市的首套房最低利率仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間。

北京地區(qū)新發(fā)房貸利率已隨LPR下行，基點(diǎn)尚未松動

在北京地區(qū)，房貸利率是否也將出現(xiàn)松動？5月22日，北京商報(bào)記者從北京地區(qū)多家銀行處獲悉，隨著最新的LPR下調(diào)，京城已有多家銀行正式將首套房貸利率從此前的5.15%調(diào)整至5%。

當(dāng)前，北京地區(qū)房貸市場利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為：首套房貸利率為5年期以上LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率為5年期以上LPR+105個(gè)基點(diǎn)。一位國有大行業(yè)務(wù)部門相關(guān)人士表示，“目前我行首套房貸利率為5年期以上LPR+55個(gè)基點(diǎn)，也就是5%”。另一家國有大行個(gè)貸部門經(jīng)理也提到，首套房貸利率已經(jīng)隨著LPR從此前的5.15%調(diào)整為5%。

股份制銀行也同樣進(jìn)行了調(diào)整，一位股份制銀行客戶經(jīng)理向北京商報(bào)記者表示，“經(jīng)我行與北京市銀行業(yè)協(xié)會確認(rèn)，目前北京地區(qū)個(gè)人住房按揭貸款執(zhí)行利率浮動點(diǎn)位暫時(shí)繼續(xù)保持不變，即為5年期以上房貸利率為：商貸首套4.45%+55個(gè)基點(diǎn)，為5%；商貸二套4.45%+105個(gè)基點(diǎn)，為5.5%”。“以上利率以5月20日放款為準(zhǔn)。”上述股份制銀行客戶經(jīng)理補(bǔ)充道。

另一家股份制銀行北京分行相關(guān)人士也透露稱，該行首套住房貸款執(zhí)行利率是按照對應(yīng)檔次的LPR結(jié)合約定的利率調(diào)整幅度計(jì)算得出，因此以5年期以上貸款為例，根據(jù)5月20日公布的LPR計(jì)算，目前首套住房貸款執(zhí)行利率為5%。

讓市民最為關(guān)心的就是調(diào)整之后月還款金額相較之前能省多少。根據(jù)北京商報(bào)記者從房產(chǎn)中介人士處獲得的信息：若以北京商業(yè)貸款100萬元，貸款期限25年，等額本息還款方式計(jì)算，首套住房貸款執(zhí)行利率為5%之后，月供還款金額為5845.9元，相較未調(diào)整前的5933.63元節(jié)省87.73元，25年整體還款金額減少約2.6萬元左右。

盤古智庫高級研究員江瀚在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，就目前來看，北京地區(qū)的房貸利率變化情況相對穩(wěn)定，和LPR走勢比較接近，處于震蕩下行的趨勢。從長期的角度來看，未來LPR仍存在下行的可能性。

未來仍有下調(diào)空間

2019年10月8日起，房貸利率正式“換錨”，從以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)轉(zhuǎn)變?yōu)橐訪PR為基礎(chǔ)進(jìn)行加點(diǎn)。從各地區(qū)銀行的執(zhí)行情況來看，目前調(diào)整后的最低4.25%利率尚未覆蓋至全部地區(qū)，此外，也有銀行僅收到口頭的要求和通知，并未收到總行或分行下發(fā)的更為細(xì)則的內(nèi)容，利率調(diào)整仍在推進(jìn)過程當(dāng)中。

那么，未來是否會有更多城市跟進(jìn)下調(diào)房貸利率報(bào)價(jià)基點(diǎn)？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，此前央行、銀保監(jiān)會已經(jīng)明確了首套房貸利率下限為不低于“相應(yīng)期限LPR-20個(gè)基點(diǎn)”的定價(jià)思路，此次5年期以上LPR下調(diào)，也將進(jìn)一步引導(dǎo)房貸利率下行。這也意味著，后續(xù)房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)的可能。從當(dāng)前全國重點(diǎn)城市5月上中旬的成交數(shù)據(jù)看，雖然比4月有微弱復(fù)蘇的跡象，但是同比跌幅依然很大，類似房貸的加點(diǎn)基點(diǎn)下調(diào)，進(jìn)而引導(dǎo)房貸利率下調(diào)的動作也還是需要堅(jiān)持的。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，可以預(yù)見，未來房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間，從城市來看，執(zhí)行最低房貸利率的仍以部分樓市下行壓力較大的二三線城市為主，一線城市執(zhí)行的比較少。同時(shí)，實(shí)施的對象僅限于首套房，二套房仍按照原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，且首套利率降低空間明顯超過二套房。

在光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華看來，本次5年期LPR調(diào)降15個(gè)基點(diǎn)，釋放國內(nèi)穩(wěn)樓市、支持制造業(yè)的力度明顯加大的信號；進(jìn)一步拓展了房貸利率下限，可以預(yù)見的是，未來部分樓市供給相對大、需求偏弱的區(qū)域房貸利率報(bào)價(jià)基點(diǎn)將出現(xiàn)明顯下調(diào)。但整體上，國內(nèi)樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭，堅(jiān)持房住不炒定位，推動各地因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，落實(shí)“三穩(wěn)”任務(wù)，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。各區(qū)域樓市也將落實(shí)因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，需要根據(jù)各區(qū)房地產(chǎn)市場及各區(qū)域調(diào)控要求，靈活調(diào)整房貸利率報(bào)價(jià)基點(diǎn)。

北京商報(bào)記者 宋亦桐

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