撰文 / 張文靜

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編輯 / 田晏林

19億元債務(wù)壓頂

一度坐擁兩家上市公司的廣州地產(chǎn)富豪余斌，進(jìn)入了他的至暗時(shí)刻。

今年5月，余斌16年前從恒大集團(tuán)董事長(zhǎng)許家印手上買來的綠景控股，被深交所告知終止上市。不到20天，他實(shí)控的老牌房企天譽(yù)置業(yè)(控股)有限公司（簡(jiǎn)稱“天譽(yù)置業(yè)”）也撐不住了。

6月15日，天譽(yù)置業(yè)發(fā)布公告稱，對(duì)于即將到期需支付的2022年7月優(yōu)先票據(jù)和2023年12月優(yōu)先票據(jù)本息，若未能履行到期債務(wù)的義務(wù)，且無法及時(shí)與債權(quán)人達(dá)成解決相應(yīng)問題的方案可能導(dǎo)致相關(guān)債權(quán)人要求相關(guān)債務(wù)的義務(wù)加速履行等，并可能引發(fā)若干債務(wù)交叉違約。

言下之意，天譽(yù)置業(yè)很可能會(huì)違約。

圖源/視覺中國(guó)

天譽(yù)置業(yè)由余斌創(chuàng)立于1996年，在廣州起家，2006年在香港聯(lián)交所主板上市，主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。目前，該公司業(yè)務(wù)已拓展至深圳、惠州、中山、南寧、重慶、南昌等城市。不過，天譽(yù)置業(yè)資歷雖老，但近些年發(fā)展較緩慢，直到2019年銷售規(guī)模才突破百億。

《財(cái)經(jīng)天下》周刊了解到，天譽(yù)置業(yè)即將到期的兩筆優(yōu)先票據(jù)，均在新交所上市。其中一筆計(jì)息13%的票據(jù)將在7月8日到期，屆時(shí)剩余本金2.47億美元及1605.5萬美元利息都需償還。

另一筆計(jì)息13%的票據(jù)將于2023年12月16日到期，目前尚未償還金額為2.92億美元，但在今年6月16日及12月16日需分別支付1898萬美元的利息。

上述兩項(xiàng)債務(wù)都有30天寬限期。這意味著，在未來不到兩個(gè)月的時(shí)間里，天譽(yù)置業(yè)需籌出2.82億美元（約合19億元人民幣）還債。

這不是件容易的事。天譽(yù)置業(yè)在公告開頭做了頗長(zhǎng)一段“鋪墊”，總結(jié)而言就是：形勢(shì)艱難，誰家日子都不好過。

的確，2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，房企融資環(huán)境緊張，許多開發(fā)商紛紛出現(xiàn)流動(dòng)性困難。天譽(yù)置業(yè)的情況也不容樂觀。2021年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收76.7億元，較去年略有減少，歸屬股東收益由盈轉(zhuǎn)虧，虧損了2.84億元，同比減少129.89億元。

并且，截至2021年底，天譽(yù)置業(yè)借貸總額約114.8億元，其中一年內(nèi)到期的短期借款約67.8億元，而目前公司現(xiàn)金僅有13.3億元，受限資金有28.8億元。這意味著，今年天譽(yù)置業(yè)將面臨巨大的還債壓力。

公告顯示，今年前5個(gè)月，該公司合同銷售認(rèn)購(gòu)金額同比下滑63%。天譽(yù)置業(yè)坦言，“本集團(tuán)現(xiàn)階段面臨著史無前例的巨大流動(dòng)性壓力?！?/p>

截至公告日，天譽(yù)置業(yè)還沒有接受到任何關(guān)于上述優(yōu)先票據(jù)持有人就加速還款發(fā)出的通知。據(jù)悉，他們正尋求專業(yè)中介機(jī)構(gòu)建議，協(xié)助評(píng)估公司資本結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性狀況，探索可行方案，緩解當(dāng)前階段性流動(dòng)資金問題。

圖源/視覺中國(guó)

“遠(yuǎn)水”難解“近渴”

對(duì)于天譽(yù)置業(yè)即將“爆雷”的消息，市場(chǎng)早有預(yù)判。4月22日，該公司股價(jià)突然暴跌，跌幅達(dá)82.29%，至0.085港元/股。沒等到當(dāng)天收盤，天譽(yù)置業(yè)就發(fā)布了臨時(shí)停牌公告。截至16日收盤，天譽(yù)置業(yè)報(bào)價(jià)0.072港元/股，股價(jià)下跌10%。

要知道，在天譽(yù)置業(yè)之前，新力控股等多家房企都曾在債務(wù)違約前出現(xiàn)股價(jià)閃崩。盡管市場(chǎng)已經(jīng)做好心理準(zhǔn)備，但該公司閃崩的股價(jià)，讓廣州鳳尾村的村民心生憂慮。

2020年底，天譽(yù)置業(yè)成為廣州鳳尾村舊改項(xiàng)目的合作開發(fā)商。在外界看來，相比其他廣州舊改項(xiàng)目，鳳尾村的命運(yùn)或許本該更順利些。因?yàn)樵?月13日，天譽(yù)置業(yè)發(fā)布公告稱，其下屬子公司簽署了一份貸款協(xié)議，計(jì)劃融資不超過5億元，融資僅用于開發(fā)鳳尾村舊改項(xiàng)目。

據(jù)了解，這筆融資年息高達(dá)14.8%，貸款方為廣州市融悅商業(yè)服務(wù)有限公司。根據(jù)協(xié)議，天譽(yù)置業(yè)子公司須在60個(gè)月內(nèi)償還。但自首次提款之日起24個(gè)月內(nèi)，超過1.4億元的貸款，貸款人有權(quán)要求提前償還。此外，貸款人有權(quán)以1.4億元購(gòu)買鳳尾村項(xiàng)目公司51%的股權(quán)。

盡管利息高，條件苛刻，但這些天譽(yù)置業(yè)都接受了。在流動(dòng)性壓力下，天譽(yù)置業(yè)孤注一擲，將鳳尾村項(xiàng)目視為公司的“救命稻草”。在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)下民營(yíng)房企融資渠道極窄，天譽(yù)置業(yè)想活下來，別無選擇。

知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)去年5月在一份報(bào)告中分析稱，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目規(guī)模將是天譽(yù)置業(yè)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的兩倍左右，240億元的可售資源將實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)率，并可支持天譽(yù)置業(yè)大約5年的開發(fā)使用。

天譽(yù)置業(yè)也表示，將加快廣州鳳尾村項(xiàng)目發(fā)展節(jié)奏。且在今年年初，天譽(yù)置業(yè)已暫停所有土地收購(gòu)和投資，集中資源推動(dòng)廣州鳳尾村項(xiàng)目?！翱紤]到整個(gè)行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)難度和廣州鳳尾村項(xiàng)目特有的風(fēng)險(xiǎn)，為廣州鳳尾村項(xiàng)目的開發(fā)取得必要的資金對(duì)本集團(tuán)至關(guān)重要?！碧熳u(yù)置業(yè)表示。

據(jù)悉，目前廣州鳳尾村項(xiàng)目土地上的拆除及建設(shè)工作已經(jīng)開始，天譽(yù)置業(yè)預(yù)計(jì)于2024年至2027年完工。只是，這捧“遠(yuǎn)水”能解得了天譽(yù)置業(yè)當(dāng)下的“近渴”嗎？

圖源/視覺中國(guó)

背后的神秘富豪

天譽(yù)置業(yè)在2006年就成功赴港上市，也是內(nèi)地較早上市的房企之一。企業(yè)成立20多年，該公司在“大本營(yíng)”廣州，項(xiàng)目搞得風(fēng)生水起。但創(chuàng)始人余斌卻“起了大早趕了個(gè)晚集”。

在地產(chǎn)圈，余斌是位低調(diào)且神秘的商人，在發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)上，也難尋他的照片。曾有人評(píng)價(jià)他，“游走于港穗兩地，深諳兩地資本市場(chǎng)，與恒大、保利等廣州地產(chǎn)企業(yè)均有聯(lián)系。”

余斌是中醫(yī)出身。上世紀(jì)80年代，他從廣州中醫(yī)學(xué)院畢業(yè)，在廣州黃浦區(qū)中醫(yī)院當(dāng)醫(yī)生。幾年后，全國(guó)涌起“下海潮”，余斌辭職，跳槽至廣州國(guó)際信托公司任房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)理，步入地產(chǎn)行業(yè)。

1997年，余斌創(chuàng)辦了廣州市天譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，正式開啟他的地產(chǎn)生意。

不過，余斌最為人所知的，是他在資本市場(chǎng)上的長(zhǎng)袖善舞。2004年，余斌曾以3477萬港元收購(gòu)人人控股，注入地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，成功借殼上市，并將“人人控股”改名為“天譽(yù)置業(yè)”。

人人控股是香港資本市場(chǎng)上著名的“抽水機(jī)”之一，曾在5年時(shí)間里3次賣殼換“東家”，主營(yíng)業(yè)務(wù)從汽車銷售到互聯(lián)網(wǎng)，再到電訊服務(wù)，從來沒有賺過錢。直到余斌接手，它才成為一家房地產(chǎn)企業(yè)。

2006年，余斌與許家印在公開市場(chǎng)產(chǎn)生了交集。余斌從許家印手上買下了瓊能源。據(jù)悉，瓊能源本是恒大擬借殼上市的“殼公司”，但隨后被許家印放棄。余斌在接下之后，將“瓊能源”改名“綠景控股”。

自此，余斌坐擁兩家上市公司，實(shí)現(xiàn)A+H雙平臺(tái)并行。兩番資本操作，也讓余斌在資本市場(chǎng)聲名鵲起。

余斌的計(jì)劃是天譽(yù)置業(yè)主攻房地產(chǎn)，綠景控股則剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型其他產(chǎn)業(yè)。但這些年，在試水酒店管理、礦業(yè)、大健康、醫(yī)療、在線教育等多個(gè)業(yè)務(wù)后，均未能成功，連續(xù)三年出現(xiàn)業(yè)績(jī)虧損。

5月26日，綠景控股因2020、2021年度經(jīng)審計(jì)的凈利潤(rùn)為負(fù)值且營(yíng)業(yè)收入低于1億元，2021年年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告被出具無法表示意見的審計(jì)報(bào)告，深交所決定終止其股票上市。這家上市30年的老牌房企正式進(jìn)入退市整理期。

眼下，余斌的另一家上市公司天譽(yù)置業(yè)也撐不住了，這位“資本玩家”將怎樣挽救他的“城池”？

標(biāo)簽： 又一百億房企或?qū)⒈?/span> 天譽(yù)置業(yè)被困19億債務(wù)