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【資料圖】

“做空其實(shí)是正常的市場(chǎng)行為，但是造謠不是正常的市場(chǎng)行為。公司的股價(jià)或PE比別人好，肯定會(huì)遭遇這種事情，對(duì)此我們也有所預(yù)料。“2022年8月26日，在龍湖集團(tuán)（0960.HK）舉行的2022年中期業(yè)績(jī)媒體發(fā)布會(huì)上，龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍如是表示。

18天前的8月10日，受商票逾期傳言和瑞銀發(fā)布的研究報(bào)告影響，龍湖集團(tuán)的股價(jià)一度跌超19%，收盤(pán)時(shí)報(bào)20.9港元/股，創(chuàng)2019年8月6日以來(lái)新低，市值一日內(nèi)蒸發(fā)超246億港元。

當(dāng)晚，上海票據(jù)交易所公告表示：龍湖并無(wú)商票違約和拒付記錄，并對(duì)通過(guò)謠傳擾亂市場(chǎng)秩序的行為予以譴責(zé)。

在經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間的市場(chǎng)爭(zhēng)議后，龍湖以其2022年上半年未經(jīng)審核中期業(yè)績(jī)公告做出回應(yīng)。作為為數(shù)不多業(yè)績(jī)還保持正向增長(zhǎng)的房企，從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，龍湖的基本面依舊穩(wěn)定——營(yíng)收948億元，同比增長(zhǎng)56%；三道紅線全綠；3.99%借貸成本創(chuàng)歷史新低；經(jīng)營(yíng)性收入首破100億。

“經(jīng)過(guò)這次事件以后，大家可能對(duì)龍湖看得更加清楚。行業(yè)的底部已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)了，其他同行包括一些表現(xiàn)良好的公司，都能夠跟龍湖一起穿越周期。”吳亞軍如此表示。

營(yíng)收利潤(rùn)雙增

在眾多房企業(yè)績(jī)承壓之時(shí)，龍湖40頁(yè)的業(yè)績(jī)報(bào)告中，多項(xiàng)核心數(shù)據(jù)仍然保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其對(duì)于龍湖能否順利穿越周期、平穩(wěn)著陸，起了關(guān)鍵性的作用。

以營(yíng)收和利潤(rùn)為例：2022年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收948億元，同比增長(zhǎng)56.38%；毛利201.5億元，同比增長(zhǎng)20%；毛利率為21.3%；凈利潤(rùn)為108.83億元，同比增加7.44%，凈利潤(rùn)率為11.48%。

億翰研究院認(rèn)為，在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率普遍承壓的情況下，龍湖的盈利水平仍然處于較高的水平。利潤(rùn)率增長(zhǎng)的背后，是龍湖成本的降低?！巴恋仄骄鐑r(jià)率只有5%，其中有一半是零溢價(jià)獲取的?！饼埡瘓F(tuán)首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。

2022年上半年業(yè)績(jī)公告顯示，龍湖上半年在北京、?杭州、重慶、成都、合肥等核心城市獲取17個(gè)項(xiàng)目，總建面226萬(wàn)方，權(quán)益地價(jià)人民幣131億。

億翰研究院亦表示，由于2021年下半年以來(lái)龍湖集團(tuán)獲取的土地成本明顯改善，且布局的城市能級(jí)較高，因此后續(xù)盈利能力有望提升。

不過(guò)，雖然營(yíng)收利潤(rùn)表現(xiàn)亮眼，但龍湖亦和許多披露業(yè)績(jī)的房企一樣，遇到了挑戰(zhàn)，其2022年上半年合同銷(xiāo)售額有所下降，為858.1億元。

分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷(xiāo)售額分別為296.7億元、171.2億元、197.9億元、124億元及68.3億元，分別占龍湖合同銷(xiāo)售額的34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8%。值得一提的是，其中，房企搶灘布局的重鎮(zhèn)長(zhǎng)三角區(qū)域的占比進(jìn)一步提升，較2021年同期提升7個(gè)百分點(diǎn)至34.6%。

長(zhǎng)三角不僅為龍湖貢獻(xiàn)了最多的合同銷(xiāo)售額，在土儲(chǔ)方面也具有優(yōu)勢(shì)。億翰研究院顯示，上半年，龍湖高度聚焦長(zhǎng)三角，新增土儲(chǔ)中長(zhǎng)三角占比達(dá)到了56.3%。

“對(duì)于龍湖來(lái)說(shuō)，這意味著龍湖的收入來(lái)源和投資布局已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了優(yōu)化，長(zhǎng)三角區(qū)域的優(yōu)先級(jí)在龍湖的戰(zhàn)略布局中得以明顯提高。”IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向時(shí)代周報(bào)記者表示。

經(jīng)營(yíng)性收入首超百億

“泰坦尼克號(hào)撞上冰山那一刻，你再應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)來(lái)不及了，一定要在沒(méi)有看到冰山的時(shí)候，就要有所應(yīng)對(duì)?！痹趨莵嗆娍磥?lái)，企業(yè)想要平穩(wěn)向好發(fā)展，就要提前對(duì)有可能到來(lái)的“冰山”有所預(yù)案。

事實(shí)上，除穩(wěn)定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)外，安全的財(cái)務(wù)狀況亦是一家企業(yè)是否能否穿越周期的重中之重。

而在柏文喜看來(lái)，龍湖之所以能成為當(dāng)前為數(shù)不多的業(yè)績(jī)保持穩(wěn)定的房企，正是由于其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)風(fēng)格和投資與運(yùn)營(yíng)并重的企業(yè)戰(zhàn)略。“這是企業(yè)針對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)強(qiáng)周期行業(yè)得以穿越周期和抵抗行業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)的選擇?！卑匚南舱f(shuō)。

首先是財(cái)務(wù)狀況，龍湖在期內(nèi)凈負(fù)債率55.3%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率68.1%，剔除預(yù)售監(jiān)管資金和其他受限資金后的現(xiàn)金短債比為3.1倍。這已經(jīng)是龍湖第六年滿(mǎn)足“三道紅線”的要求。同時(shí)，受益于充足的現(xiàn)金流，健康的負(fù)債情況，龍湖的平均融資成本再創(chuàng)新低，達(dá)到了3.99%。

業(yè)績(jī)公告顯示，報(bào)告期內(nèi)，龍湖發(fā)行33億元公司債券，票息介乎3.49%至4.00%之間，期限介乎于6年至8年；報(bào)告期后，龍湖于2022年7月成功發(fā)行人民幣17億元公司債券，票息4.1%，期限6年。于8月，集團(tuán)發(fā)行“中債擔(dān)保”中期票據(jù)15億元，票息3.3%，期限3年。

“在監(jiān)管機(jī)構(gòu)的持續(xù)支持下，龍湖集團(tuán)是少數(shù)能夠持續(xù)發(fā)行債務(wù)工具的民企之一，同時(shí)，低位的融資成本顯示了市場(chǎng)對(duì)于示范房企的認(rèn)可?！眱|翰研究院表示。

其次，是投資與運(yùn)營(yíng)并重的企業(yè)戰(zhàn)略，也就是龍湖提出的“多元協(xié)同發(fā)展”，陳序平將其稱(chēng)為“穩(wěn)壓器”，而這一點(diǎn)從龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入可窺其端倪。

業(yè)績(jī)公告顯示，2022年上半年，包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入首次突破百億，達(dá)110.4億元，同比增長(zhǎng)26%，3年復(fù)合增長(zhǎng)率為36%。

從細(xì)分業(yè)務(wù)來(lái)看，商業(yè)投資方面，上半年，龍湖商業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)達(dá)65座，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為618萬(wàn)平方米，整體出租率95.6%。相較于去年同期，商業(yè)租金增長(zhǎng)26%至46.5億元；租賃住房方面，龍湖冠寓去年開(kāi)始已實(shí)現(xiàn)盈利，上半年，租金收入同比增長(zhǎng)11%至11.8億元；物業(yè)管理方面，龍湖智創(chuàng)生活實(shí)際管理面積約2.8億平方米，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)全口徑收入約63億元。

“這三塊業(yè)務(wù)加起來(lái)，我們力爭(zhēng)保持每年經(jīng)營(yíng)性收入30%—40%的年化增長(zhǎng)?！标愋蚱秸f(shuō)。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，無(wú)論是核心業(yè)績(jī)表現(xiàn)，亦或者財(cái)務(wù)安全，龍湖成功穿越周期似乎已經(jīng)近在咫尺，不過(guò)，在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中，龍湖能否繼續(xù)保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，才是破局的關(guān)鍵之處。

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