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2022年，我國宏觀經(jīng)濟面臨下行壓力，同時多地疫情反復(fù)、多個期房項目停工等超預(yù)期因素頻出，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)前所未有。2022年初以來，需求端政策及信貸環(huán)境不斷優(yōu)化，但政策效果并不明顯，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整態(tài)勢未改。四季度，多個監(jiān)管部門接連釋放重磅利好，從供需兩端優(yōu)化政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。盡管政策不斷改善，但當(dāng)前居民收入預(yù)期弱、購房觀望情緒尚未改變，疊加近期我國優(yōu)化疫情防控措施，疫情沖擊仍將持續(xù)一段時間，短期房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在。2023年，在疫情影響減弱后，預(yù)計我國宏觀經(jīng)濟將實現(xiàn)整體好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場也有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)。

（一）價格水平：新房、二手房價格年度累計均下跌，下半年單月價格環(huán)比持續(xù)下跌，房價下行壓力突出

【資料圖】

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環(huán)比變化

新建住宅價格方面，2022年百城新建住宅價格自2014年后時隔七年再次出現(xiàn)年度下跌。上半年新房價格整體呈企穩(wěn)橫盤態(tài)勢，下半年以來房價走勢疲弱，價格持續(xù)下跌。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年百城新建住宅價格累計下跌0.02%，較2021年由漲轉(zhuǎn)跌。具體來看，上半年百城新建住宅價格累計上漲0.15%，較2021年同期收窄1.55個百分點；下半年以來，受疫情多點散發(fā)、經(jīng)濟下行壓力加大、“斷供”事件等因素影響，百城新房價格各月環(huán)比均下跌。12月，百城新建住宅均價16177元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較11月擴大0.02個百分點，已連續(xù)6個月環(huán)比下跌。

二手住宅價格方面，2022年百城二手住宅價格累計下跌，上半年二手房價呈橫盤態(tài)勢，下半年房價下行趨勢明顯，月度環(huán)比跌幅持續(xù)擴大。2022年百城二手住宅價格累計下跌0.77%。上半年百城二手住宅價格累計上漲0.17%，較2021年同期收窄2.39個百分點。下半年以來，市場進入深度調(diào)整期，月度價格環(huán)比持續(xù)下跌，且跌幅逐步擴大。12月，百城二手住宅價格為15876元/平方米，環(huán)比下跌0.22%，跌幅較11月擴大0.01個百分點，已連續(xù)8個月環(huán)比下跌。

圖：2020年6月以來百城新建住宅、二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量變化

從漲跌城市個數(shù)看，2022年以來，百城新建住宅、二手住宅價格月度環(huán)比下跌城市數(shù)量均維持在高位水平，二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量整體呈上升態(tài)勢。12月，百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為68個，較2021年同期增加10個；百城二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量增至80個，已連續(xù)5個月超70個。從累計下跌城市數(shù)量來看，2022年新建住宅價格累計下跌的城市有70個，二手住宅價格累計下跌的城市有73個。

綜合來看，2022年百城房價走勢疲弱，展望2023年，預(yù)計隨著疫情形勢有所好轉(zhuǎn)，疊加各地“因城施策”逐漸顯效，重點一二線城市房價有望企穩(wěn)，但恐需較長的恢復(fù)時間。

（二）成交規(guī)模：重點100城新房成交同比下降近四成，為2015年以來最低水平

根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-11月，全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%，商品房銷售額11.9萬億元，同比下降26.6%。11月單月全國商品房銷售面積和金額同比降幅仍超20%，房地產(chǎn)市場銷售未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

圖：2019年以來100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢

2022年，重點100城新建商品住宅成交面積同比降幅近四成，絕對規(guī)模為2015年以來最低水平。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年，100個代表城市新建商品住宅月均成交面積約3036萬平方米，同比下降36.2%。具體來看，上半年，市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，重點100城商品住宅月均成交面積同比下降43.8%。5-6月，疫情影響逐漸弱化疊加熱點城市優(yōu)化政策效果顯現(xiàn)，市場表現(xiàn)邊際修復(fù)。三季度，受季節(jié)性和部分城市“斷供”項目增加等因素影響，市場成交活躍度再次下行，重點城市商品住宅月均成交面積同比下降26.8%；四季度，購房者置業(yè)情緒仍處低位，12月重點城市成交面積環(huán)比小幅回升，但同比降幅仍超三成，單月已連續(xù)19個月同比下降，市場預(yù)期依然較弱。

圖：2020年以來各梯隊代表城市新建商品住宅月度成交面積同比走勢

分梯隊來看，2022年，各線代表城市新建商品住宅成交面積同比均下降，一線城市韌性較強，銷售面積同比下降23.7%，降幅為各線城市最小，二線城市受重慶、武漢等大體量城市市場低迷影響，同比下降38.6%，降幅最大。三四線代表城市同比下降34.8%。具體來看，上半年市場延續(xù)2021年底調(diào)整態(tài)勢，各線代表城市銷售面積同比均降，其中三四線代表城市商品住宅同比下降近五成，降幅最大。三季度，二線城市中成都、重慶、天津等城市受疫情影響，市場觀望情緒加重，代表城市成交面積降幅位列各線城市之首。10月以來，各線城市市場銷售依然承壓，政策效果不明顯。

（三）需求結(jié)構(gòu)：剛需產(chǎn)品表現(xiàn)疲軟，改善需求成新房市場主流，多城120平以上產(chǎn)品占比提升

圖：2022年1-11月30個代表城市套總價均值和中位數(shù)較2021年變化圖

2022年以來，代表城市新房成交套總價均值及中位數(shù)普遍出現(xiàn)上行，主要受兩方面因素影響：1）今年我國宏觀經(jīng)濟面臨較大下行壓力，居民失業(yè)率處在高位，居民收入預(yù)期明顯轉(zhuǎn)弱，置業(yè)信心不足，其中剛需購房者觀望情緒較重，而改善客戶預(yù)期整體好于剛需客戶，同時部分新房受限價因素影響，與二手房出現(xiàn)價格倒掛，吸引改善客戶入市；2）近年來新房供給逐步向改善產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，帶動新房供應(yīng)高端化，面積段出現(xiàn)一定增大趨勢，同時近兩年土地市場持續(xù)低迷，地方政府推地傾向于中心區(qū)地塊，也帶動新房項目價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。

圖：2022年1-11月30個代表城市各面積段住宅銷售套數(shù)占比

從面積段成交套數(shù)占比來看，與2021年相比，30個代表城市中，22個城市120-144平方米成交套數(shù)占比有所增長，25個城市144-200平方米和23個城市200平方米以上大戶型成交套數(shù)占比均有一定提升。另外，21個城市90平米以下面積段產(chǎn)品成交占比下降，剛需群體購房意愿進一步走低，剛需產(chǎn)品表現(xiàn)整體較2021年明顯轉(zhuǎn)弱。

2022年，地方政府為吸引企業(yè)積極參與土地競拍，掛出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，該部分土地多將在2023年入市，預(yù)計整體新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更多地向改善類項目傾斜。同時，我國經(jīng)濟仍處在緩慢恢復(fù)階段，居民收入預(yù)期、市場觀望情緒的修復(fù)仍需時間，剛需釋放動能仍偏弱。預(yù)計在2023年成交結(jié)構(gòu)中，改善類產(chǎn)品占比或進一步提升。

（四）供求關(guān)系：市場供需兩端均走弱，可售面積維持高位，重點50城出清周期達17.2個月

2022年1-11月，全國房屋新開工面積為11.2億平方米，同比下降38.9%，單月新開工面積自4月起連續(xù)8個月同比下降超35%。11月單月新開工面積絕對規(guī)模處今年以來月度最低水平，同比降幅擴大15.7個百分點至50.8%。

1-11月，全國房屋施工面積為89.7億平方米，同比下降6.5%。全國房屋竣工面積5.6億平方米，同比下降19.0%，8-10月隨著“保交樓”措施的進一步落實及推進，單月竣工面積同比降幅較前5個月明顯收窄。11月單月房屋竣工面積環(huán)比增長60.8%，竣工出現(xiàn)邊際修復(fù)，但受較高基數(shù)影響，同比降幅擴大至20.2%。

圖：2019年以來50個代表城市商品住宅月度新批上市面積走勢

2022年，50個代表城市商品住宅新批上市面積同比下降超四成，市場銷售疲軟疊加部分城市疫情封控影響，房企推盤節(jié)奏放緩。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年，50個代表城市商品住宅月均新批上市面積約1779萬平方米，處2015年以來最低水平，同比下降超40%。具體來看，上半年重點城市供應(yīng)端明顯走弱，新批上市面積同比降幅超四成，6月房企積極推盤搶收回款，代表城市新批上市面積環(huán)比增長48.3%，同比降幅收窄超10個百分點。三季度房企推盤意愿再次走弱，新批上市面積同比下降43.9%。進入11月，在沖刺全年業(yè)績目標(biāo)下，房企加快項目供貨節(jié)奏，50個代表城市新批上市面積環(huán)比有所增長。12月疫情形勢愈發(fā)嚴(yán)峻，拖累房企供貨節(jié)奏，新批上市面積同比降幅仍較大。

圖：2020年以來各線代表城市商品住宅可售面積出清周期

（按近6個月月均銷售面積計算）

短期庫存來看，50個代表城市可售面積處在相對高位，出清周期為17.2個月。截至2022年11月末，50個代表城市商品住宅可售面積約37445萬平方米，供需兩端均偏弱的情形下，重點城市可售面積處于2017年以來的相對高位，較2021年末下降3.9%。出清周期方面，截至11月末，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為17.2個月，較2021年末延長3.4個月，其中三四線代表城市出清周期為20.8個月，市場庫存去化壓力較大。

表：2022年11月代表城市商品住宅可售面積及出清周期

（按近6個月月均銷售面積計算）

杭州、上海、合肥等城市短期庫存不足，天津、長春、鄭州、廈門等地短期去化存壓，出清周期均在20個月以上。截至11月末，杭州出清周期僅4.0個月，上海出清周期亦僅7.0個月，短期庫存不足。南京、西安等地出清周期在9-12個月之間，庫存相對合理。天津、長春、鄭州、廈門等城市出清周期在20個月以上，短期市場銷售去化承壓。

整體來看，2022年，重點城市商品住宅供求面積均為2015年以來最低水平，房企推盤積極性不足。供需兩端均弱下，重點城市可售面積處在相對高位，僅少數(shù)核心一二線城市短期庫存去化時間不足10個月，三四線城市庫存去化壓力較大。

（五）土地供求：供求規(guī)模均降至近十年同期最低水平，市場表現(xiàn)分化，地方國資托底現(xiàn)象明顯

受房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整、房企資金承壓影響，政府推地及房企拿地意愿均不足，全國300城住宅用地供求兩端均縮量明顯。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年全國300城住宅用地推出、成交面積分別同比下降35.9%、31.5%，絕對規(guī)模均處近十年同期最低水平。在全國土拍市場整體表現(xiàn)低迷下，政府推地傾向以主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊為主，以提高房企參拍積極性，住宅用地成交樓面價結(jié)構(gòu)性小幅上漲，同時地方政府持續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則、降低配建及自持面積，但土拍情緒仍低位徘徊，溢價率僅3.0%。

圖：2015年以來全國住宅用地流拍、撤牌及底價成交情況（全市口徑）

流拍撤牌方面，全國住宅用地流拍、撤牌數(shù)量均處近五年同期最低位，但流拍撤牌率仍較高。一方面，市場低迷下政府推地謹(jǐn)慎，推出宗數(shù)較去年縮量明顯；另一方面，2022年以來，全國各地持續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則、釋放優(yōu)質(zhì)地塊，提高房企參拍積極性，且在土地公告前期，部分城市地方政府亦提前摸排，以改善流拍撤牌情況，但各地土地市場情緒仍普遍偏低，流拍撤牌率仍在高位。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年，全國流拍地塊數(shù)量共計4006宗，撤牌672宗，流拍撤牌率20.3%，較去年同期下調(diào)2.8個百分點，仍在高位。

表：22城2022年涉宅用地各批次推出情況（市本級，單位：萬㎡）

注：沈陽、長春2022年未發(fā)布三批次土地公告；上海剔除純保障房、租賃住房、征收安置房、動遷安置房、舊改等用地；武漢2022年推出面積中含六批次集中供地。

根據(jù)中指監(jiān)測，2022年，22城整體供地完成率近六成，其中長春、重慶不足兩成。杭州、合肥土拍市場表現(xiàn)較穩(wěn)，供地完成率領(lǐng)先其他城市。

22城土地推出批次較去年增加，多城已供四批次，但推出規(guī)?？s減。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年，22城累計推出規(guī)模較2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出規(guī)模明顯縮量，青島、武漢、重慶、沈陽降幅均超六成。

成交方面，2022年，22城集中供地共成交1.4億平方米，較2021年下降45.8%，土地出讓金1.8萬億元，較2021年全年下降31.9%。22城各批次流拍撤牌率相對平穩(wěn)，底價成交占比逐批次走高，三批次底價成交占比達80.1%，較二批次提高13.3個百分點。

表：22城2022年涉宅用地各批次不同企業(yè)拿地金額占比情況（市本級，已成交城市）

注：長春2022首批次僅成交1宗住宅用地；沈陽、長春未發(fā)布三批次土地公告。

拿地企業(yè)類型來看，各批次民企拿地意愿不足，央國企二批次后拿地漸顯乏力，地方國資拿地金額占比明顯提升，四批次仍在高位。2022年，22城集中供地累計拿地金額中，央國企占比37%，地方國資占比42%，民企占比16%，央國企、地方國資仍是拿地主力。其中，央國企拿地金額占比由首批次、二批次的40%、47%降至四批次27%，而地方國資拿地金額占比三、四批次均在50%以上。

短期來看，地方政府為穩(wěn)定土地市場，土拍規(guī)則繼續(xù)保持寬松趨勢，“集中供地”批次上各地或根據(jù)自身實際情況繼續(xù)調(diào)整，但政府推地及企業(yè)投資布局力度均有賴于市場銷售端的回暖，短期土地市場低迷態(tài)勢或難改。

（六）開發(fā)投資：2022年年度房地產(chǎn)開發(fā)投資額將出現(xiàn)1998年以來首次同比下降

圖：2014年以來房地產(chǎn)和住宅累計開發(fā)投資及其同比增速

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月已連續(xù)5個月同比降幅超10%，11月降幅擴大。2022年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為12.4萬億元，同比下降9.8%。單月來看，3月以來投資額持續(xù)同比下降，11月，伴隨著銷售市場的疲軟，房地產(chǎn)開發(fā)投資額降至今年以來單月最低水平，同比下降19.9%，且降幅較上月擴大3.9個百分點。預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額將出現(xiàn)自1998年以來首次負(fù)增長。

2022年以來房企到位資金同比持續(xù)下降，1-11月各項資金來源同比均下降。2022年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為13.6萬億元，同比下降25.7%。其中，國內(nèi)貸款為1.6萬億元，同比下降26.9%；占到位資金的比重為11.6%，較去年同期下降0.2個百分點。

（一）宏觀環(huán)境：2022年“三重壓力”不減，房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟增長，2023經(jīng)濟待恢復(fù)

在“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重壓力和超預(yù)期因素沖擊下，2022年前三季度，我國GDP同比僅增長3.0%，11月，社會消費品零售總額單月同比下降5.9%，以美元計價的出口同比下降8.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月同比下降19.8%，短期經(jīng)濟下行壓力仍較大。

圖：2017年以來全國GDP累計及單季同比增速走勢

展望2023年，全球經(jīng)濟增長預(yù)期放緩，外需增長或出現(xiàn)乏力，我國出口貿(mào)易面臨較大挑戰(zhàn)，國內(nèi)大循環(huán)重要性提升，而短期疫情形勢明顯好轉(zhuǎn)仍需時間，消費或延續(xù)疲軟態(tài)勢，房地產(chǎn)的穩(wěn)定性愈加重要。預(yù)計未來我國財政、貨幣政策仍將持續(xù)發(fā)力并保持寬松基調(diào)，助力經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。隨著各項穩(wěn)經(jīng)濟政策顯效發(fā)力，經(jīng)濟運行有望逐步恢復(fù)。

（二）調(diào)控政策：“托而不舉”趨勢明確，需求端政策持續(xù)優(yōu)化，供給端政策迎來轉(zhuǎn)折點

2022年，房地產(chǎn)政策進入全面寬松周期，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，同時也為地方因城施策釋放空間。

從年初以來，需求端政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，央行三次降息，5年期以上LPR共下調(diào)35個基點。5月央行、銀保監(jiān)會明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。9月末央行、銀保監(jiān)會接連釋放重磅利好，對部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限；時隔7年再次下調(diào)公積金貸款利率，5年以上公積金貸款利率降至3.1%。

進入11月，多項重磅政策落地，尤其是供給端政策支持力度明顯加大。11日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布254號文《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面，共計16條具體舉措。

政策核心邏輯在于：一是給予房企融資支持，支持房企債務(wù)展期，緩解企業(yè)的資金壓力，穩(wěn)定市場主體預(yù)期；二是為個人購房信貸提供支持，帶動市場銷售恢復(fù)；三是“保交樓”，解決期房交付問題，提振市場情緒，穩(wěn)住購房者信心。未來企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑?，實現(xiàn)以時間換空間；需求端政策支持力度有望進一步加強，提高市場銷售的活躍度和積極性；“保交樓”資金及政策將加速落位，穩(wěn)定購房者預(yù)期。

圖：2022年11-12月銀行與房企簽署合作協(xié)議授信情況

資料來源：中指研究院綜合整理

11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人透露在上市房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，“第三支箭”股權(quán)融資正式落地，明確恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等。12月，證監(jiān)會指出“允許符合條件的房企‘借殼’已上市房企”。此前部分房企已宣布擬配股籌資，預(yù)計后續(xù)相關(guān)配套政策將持續(xù)推出和完善。

表：“第三支箭”房企股權(quán)融資進展情況

資料來源：中指研究院綜合整理

圖：2022年各類政策、各線城市政策發(fā)布次數(shù)

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

地方層面，根據(jù)中指監(jiān)測，2022年，已有超300省市（縣）出臺政策超千條，達到近年峰值。從政策優(yōu)化節(jié)奏來看，4月以來政策進入實質(zhì)性寬松期，政策節(jié)奏加快和力度明顯加大，且城市不斷向熱點二線城市擴圍；下半年開始各地因城施策頻率稍緩，9月政策優(yōu)化節(jié)奏有所加快，熱點城市加大優(yōu)化力度。四季度，各線城市政策繼續(xù)優(yōu)化的空間有限，政策調(diào)控頻次有所放緩。

表：調(diào)整首套商貸利率重點城市名單（不完全統(tǒng)計）

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)公開數(shù)據(jù)，中指研究院綜合整理

各地政策主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面，多地房貸利率已降至歷史低點。二手房交易流程亦在不斷簡化，如深圳、南京等地推進“帶押過戶”模式、北京試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)，有利于打通交易鏈條，降低置換成本。

預(yù)計2023年，堅持“房住不炒”基調(diào)不變，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進一步加強，核心二線城市政策有望全面放開，一線城市政策優(yōu)化空間較大，如降低房貸利率、降低首付比例、優(yōu)化限購等方面繼續(xù)調(diào)整；支持企業(yè)合理融資需求，房企融資鏈條有望進一步暢通，企業(yè)資金面有望得到改善；“保交樓”仍然是側(cè)重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質(zhì)性進展，共同促進購房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。

（三）市場趨勢：若政策執(zhí)行到位，銷售最快或明年二季度企穩(wěn)，全年新房成交或與2022持平

1.?總體預(yù)測：銷售量價趨穩(wěn)，新開工調(diào)整態(tài)勢難改，開發(fā)投資或延續(xù)下行態(tài)勢

根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)濟研究機構(gòu)對2023年經(jīng)濟環(huán)境的預(yù)測，參照近期宏觀政策、防疫政策走向及重要會議精神，對2023年房地產(chǎn)市場提出如下假設(shè)：

我國疫情形勢有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)，宏觀政策調(diào)控力度加大，積極的財政政策加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策精準(zhǔn)有力，促進經(jīng)濟穩(wěn)步恢復(fù)；在“房住不炒”總基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)寬松狀態(tài)，因城施策力度加大。

在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改，投資或繼續(xù)下行”的特點。

表：2023年全國房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)預(yù)測結(jié)果

數(shù)據(jù)來源：中指研究院測算

需求端，2022年底，監(jiān)管部門密集出臺利好政策，從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定市場預(yù)期，但政策放松傳導(dǎo)至需求端需要時間，短期市場調(diào)整壓力仍在。2023年，宏觀經(jīng)濟的修復(fù)、疫情形勢等仍是影響房地產(chǎn)市場修復(fù)節(jié)奏的關(guān)鍵因素，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現(xiàn)正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預(yù)期和信心修復(fù)不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落，降幅或在3.6%左右。

圖：2011年以來各梯隊城市商品房銷售面積占比

價格方面，短期企業(yè)降價促銷策略未改、二手房掛牌量增加等因素仍制約房價預(yù)期，短期房價下跌態(tài)勢難改，但從全國商品房銷售均價來看，核心一二線城市市場存在恢復(fù)預(yù)期、優(yōu)質(zhì)項目逐漸入市等因素將對銷售均價產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性帶動，全年商品房銷售均價有望逐漸趨穩(wěn)，其中部分庫存量比較小的核心城市，在市場恢復(fù)過程中，房價或面臨一定上漲壓力；多數(shù)三四線城市房價或延續(xù)下行態(tài)勢。

圖：2020年以來竣工、新開工面積與建筑工程投資單月同比變化

供應(yīng)端，新開工一方面受銷售端恢復(fù)節(jié)奏制約，另一方面，近兩年土地大規(guī)?？s量、企業(yè)資金壓力大、可售庫存規(guī)模較高等因素亦拖累新開工規(guī)模，2023年，新開工面積或繼續(xù)下降。

投資方面，新開工縮量、土地購置費繼續(xù)下行仍將制約開發(fā)投資額恢復(fù)，“保交樓”政策持續(xù)發(fā)力下，竣工面積有望逐漸改善，進而對開發(fā)投資形成支撐，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍面臨下行壓力，中性情形下，同比降幅或在3.9%左右，降幅較2022年收窄。

2.?不同城市/區(qū)域：基本面較強的城市，在政策優(yōu)化、疫情形勢好轉(zhuǎn)后，市場韌性有望進一步凸顯，但更多三四線城市市場或延續(xù)底部運行態(tài)勢

2023年一線城市新房成交規(guī)?；蚍€(wěn)中有增，二線城市在疫情形勢好轉(zhuǎn)后有望逐漸趨穩(wěn)，三四線調(diào)整態(tài)勢或延續(xù)

圖：2014年以來1-10月各線代表城市商品房銷售面積走勢

一線城市：較強的基本面仍對市場形成支撐，2023年商品住宅成交面積有望穩(wěn)中有增。2022年，一線城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)分化，北京、上海市場較為平穩(wěn)，廣州、深圳市場下行態(tài)勢明顯。2023年，預(yù)計一線城市樓市政策存在政策微調(diào)空間和預(yù)期，政策一旦局部優(yōu)化，或?qū)彿啃枨螽a(chǎn)生積極帶動作用，疊加新增供應(yīng)對市場仍有支撐，一線城市商品住宅成交面積有望實現(xiàn)增長。其中，北京、上海、深圳政策微調(diào)為主，新房市場成交或整體穩(wěn)定；廣州2023年政策存在較大優(yōu)化空間，有望帶動市場逐漸好轉(zhuǎn)。

圖：2021-2022年二線代表城市商品住宅成交面積及同比變化

二線城市：政策優(yōu)化空間較大，核心二線城市市場或逐漸恢復(fù)，疫情防控形勢仍是最大變量。根據(jù)中指初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年，35個二線代表城市商品住宅成交面積降至2013年以來同期最低水平，同比下降近四成。2023年，若疫情形勢好轉(zhuǎn)，疊加調(diào)控政策優(yōu)化，部分二線城市市場規(guī)模繼續(xù)大幅回落的空間縮小，而憑借較強的城市基本面，核心二線城市市場有望穩(wěn)步恢復(fù)，如杭州、成都、西安、武漢、重慶、鄭州、天津等城市，從而帶動二線城市整體市場逐漸趨穩(wěn)。而城市基本面較弱的城市，政策優(yōu)化空間較小，市場企穩(wěn)恢復(fù)仍需時間，這部分城市市場或仍處于底部盤整期。

三四線城市：市場成交規(guī)?；蚶^續(xù)下行，部分熱點城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。2022年，多數(shù)三四線城市商品住宅成交面積大幅下降，但與棚改貨幣化全力推進之前的2014-2015年相比，部分城市市場規(guī)模仍有一定下降空間。與此同時，根據(jù)2020年人口普查數(shù)據(jù)，大多數(shù)三四線城市人均住房建筑面積超40平方米，部分城市甚至超過50平方米，這部分城市新增住房空間較小，短期市場調(diào)整壓力仍較大。

長三角、珠三角地區(qū)調(diào)整時間較早，市場有望率先進入恢復(fù)通道

圖：2015年以來各城市群代表城市商品住宅成交面積及月度同比走勢（初步統(tǒng)計）

從歷史周期來看，受調(diào)控政策收緊影響，長三角和珠三角地區(qū)在2016、2021年房地產(chǎn)市場均率先進入下行周期，而在2018年均率先恢復(fù)，由此可見，城市基本面較好的地區(qū)房地產(chǎn)市場修復(fù)的節(jié)奏也更快。2022年下半年，各城市群商品住宅成交面積同比降幅整體呈現(xiàn)收窄態(tài)勢，其中長三角、珠三角收窄幅度更加明顯；京津冀在北京市場帶動下，同比降幅逐漸收窄，年底受疫情影響同比降幅有所擴大；長江中游和成渝地區(qū)同比降幅仍較大。

2023年長三角、珠三角市場情緒有望率先修復(fù)，長江中游、成渝疫情影響下短期市場調(diào)整壓力仍在，政策優(yōu)化帶動核心城市市場有望企穩(wěn)恢復(fù)。2022年年底，伴隨著高基數(shù)效應(yīng)的逐漸減弱，長三角商品住宅成交面積同比表現(xiàn)相對較好，2023年，在各項利好政策的帶動下，長三角地區(qū)市場有望率先恢復(fù)。珠三角當(dāng)前部分地區(qū)疫情仍較為嚴(yán)重、企業(yè)降價力度不減，短期市場調(diào)整態(tài)勢或延續(xù)。2023年，部分城市政策存在優(yōu)化空間，政策優(yōu)化疊加經(jīng)濟修復(fù)，購房情緒或逐漸好轉(zhuǎn)，珠三角整體市場成交面積在低基數(shù)下有望轉(zhuǎn)正，但惠州、珠海短期庫存較高，或拖累市場修復(fù)，肇慶、江門市場或延續(xù)底部盤整態(tài)勢。

京津冀短期疫情影響市場運行節(jié)奏，區(qū)域市場調(diào)整壓力較大，預(yù)計2023年，北京、天津調(diào)控政策仍存在一定優(yōu)化空間，樓市有望企穩(wěn)恢復(fù)，而多數(shù)城市住房需求釋放動能較弱，底部運行態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)。

長江中游、成渝疫情影響下短期市場調(diào)整壓力仍在，政策優(yōu)化帶動核心城市市場有望企穩(wěn)恢復(fù)。2022年年底成都、武漢放松樓市政策后，短期核心城市仍有政策優(yōu)化預(yù)期，但當(dāng)前多地疫情形勢較為嚴(yán)峻，或?qū)⒁种普唢@效，短期市場調(diào)整壓力仍較大。隨著疫情逐漸好轉(zhuǎn)疊加政策顯效，核心城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。

表：2022年房企各陣營數(shù)量及銷售額均值情況

2022年，TOP100房企銷總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場份額約39.3%，較上年下降12.3個百分點。銷售額超千億房企20家，較上年同期減少21家，超百億房企130家，較上年同期減少28家。從公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來看，2022年，目標(biāo)完成率均值為73.6%，低于去年同期的93.4%。

2022年，TOP100企業(yè)拿地總額12975億元，拿地總額同比下降48.9%，全年整體拿地低迷。頭部企業(yè)投資呈現(xiàn)向核心城市聚焦、強化城市和區(qū)域深耕。2022年，銷售額前20企業(yè)平均拿地城市數(shù)量由上年的33.3個城市下降至9.8個城市，一、二線城市新增土儲面積占比較上年分別提升15.5、9.1個百分點至21.5%、58.4%。

圖：2020年-2022年房地產(chǎn)行業(yè)海外債、信用債發(fā)行情況

2022年，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額8495.3億元，同比下降50.4%。從融資結(jié)構(gòu)來看，信用債占比54.8%，同比提升22.7個百分點；海外債占比僅為2.1%，同比下降13.6個百分點；信托占比11.1%，同比下降17.7個百分點；ABS占比32.1%，同比提升8.6個百分點。

12月，中央經(jīng)濟工作會議為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展定調(diào)，政策方面將繼續(xù)滿足項目交付、房企經(jīng)營、并購重組三方合理融資需求，保證融資覆蓋面的廣泛性；信貸、債券、股權(quán)三條主要融資渠道將繼續(xù)維持開放狀態(tài)，保證融資資金的持續(xù)性。在行業(yè)供給端利好盡出的背景下，房企籌資端流動性緊張問題將得以明顯改善。

企業(yè)策略方面，2022年末，隨著房地產(chǎn)“第三支箭”正式落地，短期企業(yè)融資通道打開，房企首要任務(wù)應(yīng)是抓住融資窗口期，積極作為，最大限度補充流動性。同時，恢復(fù)“造血”功能是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售恢復(fù)節(jié)奏較慢，但隨著核心一二線城市優(yōu)化調(diào)控政策及疫情形勢的好轉(zhuǎn)，核心城市市場或率先企穩(wěn)，企業(yè)應(yīng)積極營銷加速回款。整體來看，2023年房地產(chǎn)市場仍將處于“去庫存”階段，企業(yè)應(yīng)以銷定投，積極運用數(shù)據(jù)工具科學(xué)決策，優(yōu)選城市、優(yōu)選項目，實現(xiàn)換倉，通過深耕價值城市穿越行業(yè)周期。另外，“保交樓”已成為行業(yè)當(dāng)下核心關(guān)注點，企業(yè)交付力變得愈發(fā)重要，交付力也將成為企業(yè)未來能夠贏得購房者、金融機構(gòu)、政府等各方信任的核心能力。

標(biāo)簽： 中國房地產(chǎn)市場