繼此前“買房免費(fèi)坐地鐵”引熱議之后，南寧樓市近日再次出圈。

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2月13日，“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的話題引爆網(wǎng)絡(luò)，真相到底如何？南寧樓市調(diào)控屢屢出圈有何背景？對于南寧乃至更多的城市而言，此舉是否值得借鑒？

圖/圖蟲創(chuàng)意

并非是貸款人年齡放寬至80歲

近日，有消息稱，廣西南寧有樓盤對外宣稱，“住房按揭貸款年齡期限可延長至80歲”，其合作銀行據(jù)稱是中信銀行南寧分行。隨后，該消息被部分網(wǎng)友誤讀為貸款人年齡放寬至80歲，引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。

中信銀行南寧分行一家支行工作人員告訴中國新聞周刊，2月13日上午，南寧分行召開會議，專門強(qiáng)調(diào)“外界理解有誤”，該行的規(guī)定是“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80歲，而并非是貸款人年齡放寬至80歲，事實上，該行“貸款人年齡不超過70歲”的規(guī)定并沒有改變。

南寧市一家房產(chǎn)中介公司的員工告訴中國新聞周刊，目前，“貸款人年齡加貸款期限”不超過80歲的規(guī)定并未普遍執(zhí)行。而且，之前網(wǎng)上所傳的鼓勵70歲到80歲的老人貸款買房，屬于誤讀。根據(jù)當(dāng)前的市場交易現(xiàn)狀，一般買房人的貸款期限在10年到25年之間，最高的有30年，參照“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80歲，政策面也不會是將貸款人年齡放寬至80歲。

這名中介表示，政策面主要利好兩類人群，一類是40歲—50歲的人群，比如一個50歲的買房人，按照之前政策規(guī)定，他只能貸款20年，而按照現(xiàn)有的政策，他可以貸款30年，貸款期限變長了，相應(yīng)地月供變少了，短期的還款壓力變小了。另一類是60歲—70歲的人群，能更加便利地通過貸款購房，比如一個70歲的人，理論上講，按照之前政策規(guī)定，他不能貸款買房，但現(xiàn)在可以辦理十年期的住房貸款。

對此，上述中信銀行南寧分行一家支行工作人員表示，對于符合條件的年齡較大的人群，還需要審核收入證明等資質(zhì)條件，會有嚴(yán)格的流程，“當(dāng)然，出臺這一政策確實有穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的考慮”。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長范建雙向中國新聞周刊表示，政策實際上并未調(diào)整貸款人的年齡上限，且辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的前提是貸款人收入流水滿足條件。因此，該政策調(diào)整的是貸款人的貸款期限，貸款期限的延長能夠一定程度上激活中年及以上群體的購房熱情，同時能夠一定程度緩解居民的首付壓力和還貸壓力。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國新聞周刊，“房貸年齡期限延長”屬于房貸領(lǐng)域的政策工具，與首付比例下調(diào)、房貸利率下降、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款、一人購房全家?guī)偷扔邢嗤ㄖ?，本質(zhì)上體現(xiàn)了樓市寬松政策的導(dǎo)向。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師向中國新聞周刊表示，這種做法有利有弊，作為購房人也不可忽視其中的風(fēng)險。

一般而言，到了60歲、70歲以后，部分老人的資金支付能力是相對不佳的，一方面承擔(dān)房貸可能會影響到自己的老年生活，另一方面，相關(guān)的風(fēng)險可能會轉(zhuǎn)移到子女身上，增加子女的經(jīng)濟(jì)壓力。

還貸壓力減少兩成

范建雙表示，南寧此次放松信貸政策與其樓市的現(xiàn)狀不無關(guān)系。

過去的幾年里，作為廣西首府，南寧的住房市場一直受到廣西各地購房者的青睞，有著較強(qiáng)的集聚效應(yīng)和輻射效應(yīng)。住房需求尤其是外地購房者需求的增加帶動了房價的較快上漲，南寧城市房價從2016年的8000元/平方米上漲到2020年的11000元/平方米。

但范建雙告訴中國新聞周刊，近年來，受到疫情和經(jīng)濟(jì)增速放緩等多重因素疊加的影響，包括南寧在內(nèi)的全國房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)了較大幅度的放緩和價格下調(diào)。

過去一年，從成交來看，南寧的樓市寒氣十足。廣西中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年南寧市商品住宅供應(yīng)351萬平方米，同比減少59%；成交498萬平方米，同比減少26%。

從庫存看，當(dāng)前南寧的去化周期較高。據(jù)廣西中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至2022年底，南寧新建商品住宅庫存量為753萬平方米，消化周期為20個月，這一去化周期在全國屬于較高水平。

從價格看，南寧房價下行趨勢明顯。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2021年7月開始，南寧二手房價格開始下跌，截至2022年底，南寧二手房價格已經(jīng)連續(xù)下跌超過一年。

事實上，自去年以來，南寧樓市為賣房可謂使出了渾身解數(shù)。

一方面，是供應(yīng)端的開發(fā)商推出低折扣、送車位、特價房等各種優(yōu)惠措施，南寧軌道地產(chǎn)甚至推出了“購房享受免費(fèi)坐地鐵10年”的福利活動。

另一方面，從政策面來看，南寧也多次推出了降首付、降低貸款利息、提高住房公積金貸款額度等樓市寬松政策。

今年1月31日，南寧市住建部門發(fā)布新規(guī)，為支持首套住房購房需求，即日起，南寧市階段性調(diào)整首套房款利率下限，將下調(diào)為3.7%。

上述南寧市房產(chǎn)中介人員告訴中國新聞周刊，目前南寧已在執(zhí)行首套房貸利率3.7%的政策，這一利率水平在全國幾乎是最低的，已經(jīng)接近公積金貸款利率水平。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次延長貸款年限將進(jìn)一步減輕購房者的負(fù)擔(dān)。以50歲的購房者為例，在100萬貸款本金的情況下，若按過去模式，需要20年內(nèi)償清貸款，月供額為6113元/月，而現(xiàn)在則可以調(diào)整為30年，月供額為4832元/月，即月供可以減少1281元/月，還貸壓力減少21%。

“這對于釋放這部分中年人的購房潛力有一定的推動作用”，嚴(yán)躍進(jìn)表示，在全國14億人口中，40-59歲年齡段的人口占比為31%，明顯超過20-39歲、60-79歲的兩類年齡段人口。此次政策調(diào)整將釋放40-59歲年齡段的中年人購房需求，其購房支付能力強(qiáng)、獲得足額信貸的需求也較高，若能獲得充足貸款，對于剛需和改善型購房需求的釋放具有積極的作用。

范建雙表示，在我國進(jìn)入人口老齡化的背景下，房地產(chǎn)市場的需求也發(fā)生變化，中老年群體尤其是中年群體是改善性需求的主力群體，房貸期限延長政策的調(diào)整契合了這樣的市場變化。

以價換量仍有空間

進(jìn)入2023年，南寧樓市又表現(xiàn)出不同的態(tài)勢。

從一手房市場看，南寧樓市有多日能達(dá)到單日成交300套的水平，其中2月1日，南寧新房成交385套。從短期看，這一成交水平基本上超出去年的平均數(shù)值。

進(jìn)一步從成交項目來看，截至2月13日，在今年的成交榜上，洋浦星項目以298套的成交量位居第一。此外，榮和伍壹大道、華潤未來城市、華潤江南中心等項目的成交套數(shù)分別為164套、94套、87套依次排在二三四位。

從上述排名前四位項目的單套平均成交面積算，基本上都低于100平方米，從成交價看，整體價格區(qū)間并不高，比如華潤未來城市的價格為11000多元/平方米。

“一些低總價、套型適中的項目，其銷售群體主要是剛需和改善型需求，在當(dāng)?shù)厝匀挥幸欢ǖ氖袌觥?，上述南寧市房產(chǎn)中介員工表示，他現(xiàn)在除了售賣二手房，也會根據(jù)安排，與開發(fā)商合作銷售一手房。

范建雙表示，樓市政策面的重點(diǎn)還是要解決剛需和改善性需求購房者的住房問題。短期來看，隨著各項優(yōu)惠政策的加快落地，預(yù)計南寧市2月份的新房成交量會有所上升。當(dāng)然，成交量反彈不一定意味著房價會上漲，短期看房價上漲的可能性不大。并且南寧市區(qū)域間和板塊間會出現(xiàn)分化，部分板塊和房企會小幅漲價，部分板塊和房企則會繼續(xù)降價。

范建雙預(yù)計，在相關(guān)政策的支持下，2023年下半年會逐漸回暖，但要恢復(fù)到疫情前的水平還需要一定時間。

對于購房者而言，面對“房貸年齡期限延長”等變化，王玉臣建議，還是要慎重理性選擇、量力而行。畢竟在房住不炒的背景下，房產(chǎn)去資本化已經(jīng)成為一種大趨勢。此外，在購房過程中，也要留心還貸等相關(guān)的法律風(fēng)險。

作者：劉德炳

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