隨著春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮的帶動(dòng)，三四線城市樓市再度受到關(guān)注。實(shí)際上，在大多數(shù)三四線城市中，近年來首套剛需已基本得到滿足，但改善型需求依然存在，包括對(duì)更好的社區(qū)品質(zhì)、更大的戶型尺度，以及更完善的社區(qū)配套的需求，都呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，特別在疫情之后，當(dāng)?shù)馗纳菩托枨笸癸@。

(資料圖片)

在這一過程中，一些三四線城市本土開發(fā)商由于扎根當(dāng)?shù)兀眯淖龅漠a(chǎn)品及配套服務(wù)反而迎合了當(dāng)?shù)馗纳菩托枨螅〉幂^好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

從置業(yè)偏好來看，很多三四線城市購房者傾向于選擇大戶型產(chǎn)品。新京報(bào)記者 陳哲婉 攝

改善型需求為三四線樓市機(jī)會(huì)點(diǎn)

臨近春節(jié)，位于湖北某三線城市的一樓盤售樓處，迎來了一位特殊的購房者：對(duì)方是位海外回鄉(xiāng)的華僑，趁著春節(jié)，他帶著家人一起回鄉(xiāng)置業(yè)。由于之前已知曉該項(xiàng)目處于現(xiàn)房銷售階段，剛下飛機(jī)，他就直奔售樓處看房，當(dāng)晚就看中了該項(xiàng)目的樣板間。第二天上午他就表示，可以全款支付，但要求盡快入住。隨后在整個(gè)春節(jié)期間，他們一家一直安居于此。

這是枚隆咨詢機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人、資深地產(chǎn)營(yíng)銷人甘玫在一線營(yíng)銷生涯中，近期讓其印象較深刻的購房案例：該城市普通樓盤價(jià)僅100多萬，而上述購房人購置的這套低密住宅接近400萬元，且一次性付款，買房決策周期僅一個(gè)晚上。

在甘玫看來，這雖是返鄉(xiāng)置業(yè)中的特殊案例，但實(shí)則反映出近期三四線樓市成交的一大特點(diǎn)：這一輪疫情過后，仍有很多購房者出于自身實(shí)際需求而買房。

如果說上述歸國(guó)買房屬三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)的個(gè)案，那么，浙江衢州李明（化名）的買房故事，則是本地改善客群出手置業(yè)的一大寫照。

據(jù)悉，李明家庭名下有3套住宅，去年底他又花費(fèi)近300萬元買下一套180平方米的改善型住宅，原因在于，之前的住宅不能滿足居住需求，而且短期內(nèi)也不好出手，他就放棄了將其出售后再置換的打算，加上手頭資金寬裕，因此看到中意的樓盤，他便直接出手買下第4套房。

“從目前來看，長(zhǎng)三角樓市轉(zhuǎn)暖是很明顯的，比如溫州樂清有個(gè)項(xiàng)目，1月份賣了3個(gè)億，單套200平方米、700萬的房子搶著買。只要將購房者的需求與樓盤的特性真正匹配起來，就能實(shí)現(xiàn)成交，這是目前三四線城市改善項(xiàng)目的機(jī)會(huì)所在?！备拭等缡钦f。

在甘玫看來，三四線城市存在較大的“改善”空間，特別是疫情后這一需求更大，因此，改善型項(xiàng)目仍有機(jī)會(huì)，尤其是江浙地區(qū)，會(huì)比預(yù)期的更樂觀些，購房者的首付能力及全款比例均較高。不過，她并不看好三四線城市的剛需項(xiàng)目，原因是“庫存較大，基本上當(dāng)?shù)厝瞬⒉蝗狈俊薄?/p>

據(jù)介紹，去年12月底至今，甘玫經(jīng)手的三四線城市成交樣本中，基本可細(xì)分為兩大類改善需求：一類為本地改善需求，比如浙江的桐廬、衢州等地的購房人，原來房子沒電梯的，就想換個(gè)大一點(diǎn)、帶電梯的，或者換個(gè)一樓帶院子的；另一類則為旅居需求，之前旅居購房更多基于投資，但時(shí)至今日，購房者更多基于自身實(shí)際旅居需求而買房。

三四線城市購房更傾向于大戶型

在回答三四線城市購房者的偏好與一二線城市有何不同時(shí)，機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)，與甘玫的一線觀察結(jié)論基本吻合。

來自中指研究院2022年終置業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2023年，三四線城市購房偏好及關(guān)注因素與一二線城市存在明顯差異。最明顯的就是改善特征更加明顯。三四線城市改善置業(yè)需求占比超四成，而二線城市近四成、一線城市約三成；首次剛需置業(yè)不足兩成，而二線城市超兩成、一線城市超四成。因此，三四線城市購房?jī)A向于大戶型產(chǎn)品，三居戶型置業(yè)需求達(dá)到六成，四居需求占比也較大，均明顯高于一二線城市占比。

與此同時(shí)，三四線城市購房者更看重置業(yè)的安全性，更愿意選擇現(xiàn)房。調(diào)查顯示，超四成購房者會(huì)選擇新房現(xiàn)房，三成購房者傾向購買二手房，愿意選擇期房的僅占一成左右，而二線購房者近三成會(huì)選擇期房，一線超四成購買期房。此外，三四線城市購房者在區(qū)位、交通方面相比一二線要弱化，但對(duì)采光、物業(yè)、綠化等與居住品質(zhì)直接相關(guān)的因素比一二線城市更為關(guān)注。

對(duì)此，58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，雖然三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)起步總體晚于一二線，但由于開發(fā)節(jié)奏快，近十年來，三四線城市的首套剛需已基本得到滿足。由于生活品質(zhì)的提高，改善型需求依然存在，包括對(duì)于更好的社區(qū)品質(zhì)、更大的戶型尺度以及更完善的社區(qū)配套的需求，三四線城市的改善型購房都在近幾年呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

張波還表示，有著獨(dú)特旅游資源的城市如海南三亞、云南大理等，外來購房需求依然存在，后續(xù)結(jié)合老齡化的趨勢(shì)，此類旅游型三四線城市也有著不錯(cuò)的發(fā)展機(jī)遇。在這些城市中，能否提供更為優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療及教育資源配套，將是購房者較關(guān)注的問題。

本土開發(fā)商或?qū)⒂瓉戆l(fā)展機(jī)會(huì)

“高品質(zhì)改善產(chǎn)品的服務(wù)和產(chǎn)品供給，在三四線城市還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這正是三四線城市的機(jī)會(huì)所在?！闭驹陂_發(fā)商的角度，理辰文化董事長(zhǎng)、創(chuàng)始人康紅恩如是說。

據(jù)康紅恩介紹，品牌開發(fā)商內(nèi)部會(huì)對(duì)城市能級(jí)進(jìn)行分類，比如ABC三類，有些三四線城市，在開發(fā)商的內(nèi)部體系中會(huì)放在成本較低、產(chǎn)品力較為一般的C類剛需產(chǎn)品中。但實(shí)際上，這些三四線城市恰好需要品牌開發(fā)商能打造出引領(lǐng)當(dāng)?shù)馗咂焚|(zhì)人居的改善型產(chǎn)品。這一矛盾背后的邏輯在于，一些品牌開發(fā)商對(duì)三四線城市認(rèn)知不足，或存在“割韭菜”的心理，沒想過要在當(dāng)?shù)刈龀銎放菩?yīng)。

“雖然每個(gè)品牌開發(fā)商都有其投資體系和投資標(biāo)準(zhǔn)，但不少品牌開發(fā)商進(jìn)駐三四線城市拿地時(shí)，只是簡(jiǎn)單地拿指標(biāo)去對(duì)照，此外，很多集團(tuán)決策條線的人，未必有時(shí)間或有意愿去實(shí)地調(diào)研每一塊土地，這些因素導(dǎo)致一些品牌開發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘姓J(rèn)知不足?！笨导t恩表示。

不過，一些本土開發(fā)商由于扎根當(dāng)?shù)兀谀壳笆袌?chǎng)環(huán)境下，用心做的產(chǎn)品及配套服務(wù)反而迎合了當(dāng)?shù)馗纳菩托枨螅虼隧?xiàng)目取得較好的成績(jī)?！耙恍┛h城小開發(fā)商，甚至可以在當(dāng)?shù)刈龅疆a(chǎn)業(yè)鏈閉合，比如圍繞一小區(qū)，涉及公司旗下建筑、裝修、園林景觀等眾多公司，由此將成本做到最優(yōu)，這也是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的優(yōu)勢(shì)所在。”康紅恩說。

基于此，康紅恩預(yù)計(jì)，接下來一些品牌開發(fā)商在三四線城市可能不會(huì)展開較大動(dòng)作，只會(huì)調(diào)整，而當(dāng)?shù)匾恍Ｗ⒆霎a(chǎn)品、前幾年杠桿率并不高的小開發(fā)商，反而可能迎來發(fā)展機(jī)會(huì)。

新京報(bào)2023年2月14日產(chǎn)經(jīng)周刊《三四線樓市危與機(jī)》。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對(duì)?付春愔

標(biāo)簽： 三四線樓市置業(yè)偏好揭秘改善型需求占比高