2023年春節(jié)是疫情防控政策優(yōu)化后的首個(gè)春節(jié)，“回家過(guò)年”成為今年春節(jié)的主題。隨著返鄉(xiāng)人流的增多，“返鄉(xiāng)置業(yè)”再次成為熱門(mén)話題，部分三四線城市的樓市已涌現(xiàn)出返鄉(xiāng)置業(yè)小高峰，“返鄉(xiāng)置業(yè)”重新成為人們茶余飯后熱議的話題。

在三四線城市重新回到購(gòu)房者視野中的時(shí)候，新京報(bào)房產(chǎn)也對(duì)近年來(lái)全國(guó)三四線城市的樓市表現(xiàn)進(jìn)行了梳理，挑選出20個(gè)不同區(qū)域的代表性城市，以期從樣本城市的成交特征中還原三四線樓市的新動(dòng)態(tài)和新特征。

(相關(guān)資料圖)

今年春節(jié)期間，部分三四線城市的樓市涌現(xiàn)出返鄉(xiāng)置業(yè)小高峰。圖/IC photo

返鄉(xiāng)置業(yè)潮下部分三四線城市項(xiàng)目熱銷(xiāo)

據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期，部分三四線城市“逆勢(shì)翻紅”，返鄉(xiāng)置業(yè)初見(jiàn)端倪，28個(gè)三四線城市商品住宅成交面積環(huán)比下降61%，同比上漲13%，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等漲幅均超50%。

從春節(jié)期間全國(guó)熱銷(xiāo)項(xiàng)目分布來(lái)看，克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其所調(diào)研的96個(gè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目中，有63個(gè)項(xiàng)目位于三四線城市，占比高達(dá)66%。

具體來(lái)看，蘇北、川渝等區(qū)域典型的代表城市徐州、達(dá)州、眉山等，因疫情管控全面松綁迎來(lái)了“返鄉(xiāng)置業(yè)”高潮，疊加部分開(kāi)發(fā)商以低首付、特價(jià)房、較大折扣等多重優(yōu)惠讓利購(gòu)房者，促使多個(gè)項(xiàng)目春節(jié)期間去化套數(shù)均在10套以上。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎荆骸半m然疫情管控全面解綁，但2023年樓市開(kāi)局依舊不易，核心一二線城市項(xiàng)目去化表現(xiàn)明顯不及三四線城市項(xiàng)目，而三四線城市在春節(jié)期間的放量更多是基于疫情管控全面解綁之后需求的延遲性釋放?！?/p>

近五年，三四線城市房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌

那么，近年來(lái)，三四線城市的樓市走勢(shì)究竟如何？返鄉(xiāng)置業(yè)熱會(huì)帶動(dòng)三四線樓市“翻紅”嗎？

為了反映出三四線樓市的概貌，新京報(bào)房產(chǎn)依托于中指院的大數(shù)據(jù)對(duì)全國(guó)61個(gè)三四線城市進(jìn)行梳理，包括東莞、佛山、江門(mén)、中山、宿州、洛陽(yáng)、南通、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、蕪湖、紹興、常州、嘉興、昆山、煙臺(tái)、珠海、安慶、九江、襄陽(yáng)等城市。

基于61個(gè)城市的基礎(chǔ)上，新京報(bào)房產(chǎn)根據(jù)區(qū)域分布與成交活躍度進(jìn)一步挑選出20個(gè)樣本城市分別為東部城市昆山、嘉興、金華、泰州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、南通、常熟、常州；南部城市汕頭、江門(mén)、泉州、佛山、珠海、東莞；北部城市煙臺(tái)、唐山、廊坊；中西部城市洛陽(yáng)、贛州、柳州。

從共性特征來(lái)看，2018年-2022年，樣本三四線城市新房成交均價(jià)呈現(xiàn)出先漲后跌的態(tài)勢(shì)。以2018年為例，20個(gè)代表城市除了珠海、廊坊外，房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢(shì)，洛陽(yáng)、煙臺(tái)、揚(yáng)州的新房房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)10%；此后2019年和2020年，20個(gè)代表城市新房房?jī)r(jià)漲幅逐步收窄，2021年其漲幅繼續(xù)大幅度放緩；而到了2022年，除了金華、泰州、昆山、嘉興、東莞外，其余15個(gè)三四線城市新房房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。

三四線城市的整體數(shù)據(jù)也印證了上述趨勢(shì)，2018年-2022年三四線城市新房上漲幅度分別為7.44%、4.09%、2.49%、2.31%和-0.70%，即前四年漲幅逐步收窄，而到2022年由漲轉(zhuǎn)跌。

在整體走勢(shì)先強(qiáng)后弱的基礎(chǔ)上，三四線城市內(nèi)部進(jìn)一步分化，從新房成交均價(jià)來(lái)看，長(zhǎng)三角和珠三角的三四線城市房?jī)r(jià)較高，而中北部三四線城市房?jī)r(jià)相對(duì)較低。例如，紹興2022年新房成交均價(jià)為16201元/平方米，而中部城市洛陽(yáng)新房成交均價(jià)為8073元/平方米，兩者相差較大。

哪些三四線城市樓市走強(qiáng)？

從三四線城市來(lái)看，不同城市群以及城市群內(nèi)的各個(gè)城市都會(huì)呈現(xiàn)出分化的態(tài)勢(shì)。其中，長(zhǎng)三角城市群樓市走強(qiáng)態(tài)勢(shì)明顯，而一些人口流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不足的城市樓市走弱。

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入低谷，多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，但是，長(zhǎng)三角城市群的三四線城市房?jī)r(jià)較為抗跌，部分三四線城市房?jī)r(jià)仍然保持上漲態(tài)勢(shì)。例如，2022年，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)的61個(gè)三四線城市來(lái)看，臺(tái)州、泰州、昆山、金華、嘉興的新房房?jī)r(jià)同比漲幅分別為0.30%、0.33%、0.39%、1.04%和1.51%。

在2022年房地產(chǎn)低谷時(shí)期，長(zhǎng)三角三四線城市金華、嘉興的房?jī)r(jià)能維持同比1%的增幅著實(shí)不易。

以嘉興為例，嘉興新房房?jī)r(jià)在過(guò)去五年每年均保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2018年增幅為10.13%，2019年和2020年的增幅維持在7%，在2022年也達(dá)到了1.5%的增幅。究其原因，嘉興毗鄰上海和杭州，承接上海和杭州資源、產(chǎn)業(yè)、人口的轉(zhuǎn)移和外溢。與此同時(shí)，嘉興人口流入一直處于高位，在2021年的統(tǒng)計(jì)中，嘉興力壓蘇州、佛山成為全國(guó)第一，是2021年全國(guó)唯一一個(gè)人口增量超10萬(wàn)人的普通地級(jí)市。不僅僅是嘉興，房?jī)r(jià)同樣較為堅(jiān)挺的昆山、金華、東莞也是人口流入的重要城市。

從樓市走強(qiáng)的三四線城市共性特征來(lái)看，這些城市地理位置相對(duì)優(yōu)越，多是位于一二線核心城市周邊或者毗鄰區(qū)域核心城市，承接中心城市的外溢置業(yè)需求；同時(shí)，這些三四線城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力足，產(chǎn)業(yè)集群相對(duì)完善；最后，這些三四線城市為人口流入的城市，持續(xù)的人口增長(zhǎng)也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐的基礎(chǔ)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)分析稱：“2022年，嘉興、金華、昆山、泰州、臺(tái)州等在三四線城市中新房房?jī)r(jià)同比漲幅較高，這些城市均位于長(zhǎng)三角城市群，長(zhǎng)三角城市群本身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、就業(yè)機(jī)會(huì)多，區(qū)域內(nèi)的三四線城市或依靠核心城市產(chǎn)業(yè)外溢或自身有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐，居民收入預(yù)期較高，購(gòu)房需求相對(duì)旺盛，房?jī)r(jià)表現(xiàn)較為平穩(wěn)?！?/p>

哪些三四線城市樓市走弱？

而根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，從全國(guó)61個(gè)三四線城市來(lái)看，中山、湛江、株洲、肇慶、桂林5個(gè)城市的房?jī)r(jià)在2022年有較為明顯的降幅，其2022年新房房?jī)r(jià)均價(jià)同比增幅分別為-4.20%、-4.08%、-2.26%、-2.15%和-2.07%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，2022年12月，湛江、岳陽(yáng)的新房房?jī)r(jià)指數(shù)同比降幅為9.3%和9.2%，其中，湛江也成為全國(guó)70個(gè)城市中房?jī)r(jià)指數(shù)同比下降最多的城市之一。

從湛江五年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，2018年是湛江房?jī)r(jià)的高光時(shí)期，其新房房?jī)r(jià)在2018年同比漲幅達(dá)到14.92%，而后湛江房?jī)r(jià)開(kāi)始逐步由漲轉(zhuǎn)跌，2021年和2022年都呈現(xiàn)下跌的態(tài)勢(shì)。除了前期基點(diǎn)較高外，湛江以及中山房?jī)r(jià)下行還有另外的原因，例如，城市地位的走低，區(qū)域內(nèi)可選的城市增多（如珠三角城市中距離深圳更近的惠州等），因此當(dāng)?shù)赝獬龃蚬さ哪贻p人除了返鄉(xiāng)置業(yè)外，也有更多的置業(yè)選擇。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)分析稱：“2022年，中山、湛江、株洲、肇慶和桂林新房房?jī)r(jià)同比跌幅相對(duì)較大，其中雖有城市不斷出臺(tái)樓市寬松政策，但因自身經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，同時(shí)人口外流較為嚴(yán)重，當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)呈下跌態(tài)勢(shì)?！?/p>

【聚焦】

三四線樓市整體庫(kù)存偏高

在房?jī)r(jià)波動(dòng)的背后，不容忽視的是三四線城市樓市的庫(kù)存量。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3360萬(wàn)平方米、2.66億和2.31億平方米，相比2021年底增速分別為7.4%、-0.1%和2.0%，綜合來(lái)看，三四線城市的庫(kù)存總量和增速都不低。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，三四線城市庫(kù)存面積出清周期為21.2個(gè)月，這也意味著三四線城市庫(kù)存面積平均需要21.2個(gè)月才能消化完。

對(duì)此各線城市也可以看出，目前三四線城市庫(kù)存較高，去庫(kù)存壓力較大。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年底，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為12.4、18.0和21.9個(gè)月?？傮w上，一線城市去化周期相對(duì)較好，二線城市居中，而三四線城市最大。

從具體城市來(lái)看，2022年，庫(kù)存面積增速較快的三四線城市有張家口、貴陽(yáng)、馬鞍山等城市，對(duì)應(yīng)庫(kù)存面積增速為44%、40%和40%；庫(kù)存增速較低的城市有肇慶、長(zhǎng)春、中山等城市，增速分別為-20%、-18%和-18%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，庫(kù)存量較高的三四線城市，多具備以下共性特征：首先，在2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行期間，市場(chǎng)活躍度下降較為明顯，新建商品住宅成交面積普遍出現(xiàn)較大幅度下降，市場(chǎng)去化放緩，導(dǎo)致去化時(shí)間延長(zhǎng)；其次，多數(shù)城市此前購(gòu)房政策較為寬松，政策優(yōu)化力度弱對(duì)市場(chǎng)提振效果不佳；再次，過(guò)去幾年，這部分城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積普遍較大，庫(kù)存逐漸增多，去化周期拉長(zhǎng)。除此之外，部分城市近幾年人口外流，購(gòu)房需求支撐度減弱也是市場(chǎng)去化壓力增加的重要原因。

上海易居房地產(chǎn)研究院嚴(yán)躍進(jìn)表示：“需要指出的是，庫(kù)存較高的城市并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后。相反的是，部分庫(kù)存較高的城市恰恰是由于前幾年市場(chǎng)活躍、投資力度大、土地供給較多，但是近兩年銷(xiāo)售市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，從而形成庫(kù)存攀升?！?/p>

“針對(duì)此類(lèi)庫(kù)存量較高的三四線城市，需求端政策仍需繼續(xù)發(fā)力，降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)、提高公積金貸款額度、鼓勵(lì)房票安置等方面仍有一定空間，加大人口導(dǎo)入能力、鼓勵(lì)生育等亦可以增加住房需求。同時(shí)，供給端適當(dāng)減少后續(xù)土地供應(yīng)，持續(xù)去化現(xiàn)有庫(kù)存?！标愇撵o補(bǔ)充說(shuō)。

【展望】

今年三四線樓市怎么走？

迎著春節(jié)返鄉(xiāng)潮，部分三四線城市樓市實(shí)現(xiàn)了“開(kāi)門(mén)紅”，那么，返鄉(xiāng)置業(yè)能帶動(dòng)三四線樓市嗎？今年三四線樓市將如何走？

從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于快速增長(zhǎng)階段，相應(yīng)的城市化進(jìn)程也進(jìn)入了加速發(fā)展的新階段，尤其是推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，也將給三四線城市帶來(lái)新的置業(yè)需求。

對(duì)此，從趨勢(shì)來(lái)看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“我國(guó)城鎮(zhèn)化的大趨勢(shì)沒(méi)有改變，我依然看好三四線城市樓市，在‘房住不炒’的大前提下，三四線城市未來(lái)仍然是以本地剛需、改善型置業(yè)為主，這些需求是相對(duì)穩(wěn)定的，且波動(dòng)性相比于一二線城市較小?！?/p>

但是，從短期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于低谷期，整體來(lái)看市場(chǎng)成交量下行且內(nèi)部持續(xù)分化，雖然部分三四線城市有望企穩(wěn)回升，但整體三四線樓市依然承壓。陳文靜分析稱：“2022年多數(shù)三四線城市商品住宅成交面積大幅下降，當(dāng)前市場(chǎng)情緒尚未根本好轉(zhuǎn)。2023年，預(yù)計(jì)三四線城市市場(chǎng)成交規(guī)?；蚶^續(xù)下行，部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)?！?/p>

陳文靜補(bǔ)充指出：“一部分城市2022年新房成交規(guī)模已降至2013年以來(lái)較低水平，在較強(qiáng)的城市基本面支撐下，市場(chǎng)成交規(guī)模繼續(xù)大幅下降的空間縮小，疊加人均住房建筑面積相對(duì)較低、樓市調(diào)控政策放松等有利因素，2023年，在疫情形勢(shì)好轉(zhuǎn)的情況下，這類(lèi)城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，如長(zhǎng)三角、珠三角部分強(qiáng)三四線城市。”

新京報(bào)2023年2月14日產(chǎn)經(jīng)周刊《三四線樓市危與機(jī)》。

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 張彥君

標(biāo)簽： 三四線樓市走出怎樣的曲線