深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式的工作方案

為探索推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，提高我市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，制定本工作方案。

(資料圖)

一、工作內(nèi)容

二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過(guò)戶(hù)、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購(gòu)房款還舊貸款（使用買(mǎi)方的購(gòu)房資金來(lái)償還賣(mài)方的銀行貸款）。在二手房“帶押過(guò)戶(hù)”過(guò)程中，通過(guò)推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方可選擇適用二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，交易房產(chǎn)需滿(mǎn)足除原銀行貸款抵押外沒(méi)有設(shè)立其他抵押的條件。

二、工作流程

在二手房交易中，對(duì)于賣(mài)方未還清貸款、抵押尚未解除，買(mǎi)方也需要使用貸款購(gòu)房的情況，買(mǎi)賣(mài)雙方選擇二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式的，具體流程如下：

（一）“順位抵押”辦理流程

1.買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易意向，簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同。

2.買(mǎi)賣(mài)雙方在選定的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)（如銀行、公證機(jī)構(gòu)）辦理資金監(jiān)管手續(xù)，對(duì)買(mǎi)方的購(gòu)房款（包括首付款和銀行貸款）進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí)，買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)貸款。

3.買(mǎi)方貸款審批通過(guò)后，買(mǎi)賣(mài)雙方和買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行共同線(xiàn)上申請(qǐng)“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記”合并辦理，按順位設(shè)立新的抵押權(quán)。

4.不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方和買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行申請(qǐng)，同步辦理完成三個(gè)登記事項(xiàng)，記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向買(mǎi)方貸款銀行推送抵押登記電子證明。

5.買(mǎi)方貸款銀行根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)推送的抵押登記證明發(fā)放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門(mén)確認(rèn)后，按照操作流程進(jìn)行放款。資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)用監(jiān)管賬戶(hù)中的購(gòu)房款償還賣(mài)方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。

6.賣(mài)方貸款銀行結(jié)清貸款后，線(xiàn)上提交抵押注銷(xiāo)申請(qǐng)，買(mǎi)方貸款銀行的抵押權(quán)順位相應(yīng)向前，即由第二位升為首位抵押。

7.資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)將資金監(jiān)管賬戶(hù)余額劃轉(zhuǎn)給賣(mài)方。

（二）“雙預(yù)告登記”辦理流程

1.買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易意向，簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)貸款。

2.買(mǎi)方貸款審批通過(guò)后，買(mǎi)方貸款銀行會(huì)同買(mǎi)賣(mài)雙方，線(xiàn)上申請(qǐng)辦理二手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)根據(jù)買(mǎi)方貸款銀行及買(mǎi)賣(mài)雙方申請(qǐng)，完成“雙預(yù)告登記”業(yè)務(wù)審核，記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向買(mǎi)方貸款銀行推送抵押預(yù)告登記電子證明。

4.買(mǎi)方貸款銀行依據(jù)抵押預(yù)告登記結(jié)果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門(mén)確認(rèn)后，按照操作流程進(jìn)行放款。買(mǎi)方的首付款和銀行貸款均直接存入買(mǎi)賣(mài)雙方在提存協(xié)議中約定的資金提存賬戶(hù)中進(jìn)行監(jiān)管。公證機(jī)構(gòu)出具相關(guān)材料，并送達(dá)買(mǎi)方貸款銀行、買(mǎi)賣(mài)雙方。

5.購(gòu)房款存入提存賬戶(hù)后，買(mǎi)賣(mài)雙方和買(mǎi)方貸款銀行及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)辦理雙預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記。

6.房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完成后，提存機(jī)構(gòu)用提存賬戶(hù)中的購(gòu)房款償還賣(mài)方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。賣(mài)方貸款銀行線(xiàn)上提交抵押注銷(xiāo)申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在線(xiàn)審核，也可以由賣(mài)方本人提出注銷(xiāo)抵押，銀行線(xiàn)上確認(rèn)申請(qǐng)。如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記不能完成，提存機(jī)構(gòu)將提存賬戶(hù)中的購(gòu)房款分別歸還買(mǎi)方貸款銀行及買(mǎi)方本人。

在買(mǎi)方一次性付款、買(mǎi)方的首付款超過(guò)賣(mài)方原欠款的情況下，如選擇二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，也可以適用“順位抵押”“雙預(yù)告登記”辦理流程。

三、工作分工

（一）市規(guī)劃和自然資源局指導(dǎo)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心積極推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記和銀行貸款業(yè)務(wù)協(xié)同，在已開(kāi)展的“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記”組合辦理業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，增加抵押權(quán)設(shè)立登記（即買(mǎi)方貸款銀行抵押權(quán)登記），推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記”合并辦理；同時(shí)，推進(jìn)二手房預(yù)告登記業(yè)務(wù)辦理，優(yōu)化預(yù)告登記、預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記等操作流程銜接，實(shí)現(xiàn)二手房“帶押過(guò)戶(hù)”。

（二）人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、市地方金融監(jiān)管局指導(dǎo)銀行開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方需求，配合提供相關(guān)材料（如同意抵押狀態(tài)過(guò)戶(hù)的書(shū)面材料、不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)要求的相關(guān)材料等），協(xié)助完成“順位抵押”或“雙預(yù)告登記”辦理，并及時(shí)放款；同時(shí)，加強(qiáng)與不動(dòng)產(chǎn)登記中心、公證機(jī)構(gòu)等部門(mén)的協(xié)調(diào)對(duì)接，確定具體業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)，在確保資金安全的情況下，推動(dòng)二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式落地實(shí)施。

（三）市住房建設(shè)局指導(dǎo)市住房公積金管理中心優(yōu)化調(diào)整公積金貸款放款流程，根據(jù)“順位抵押”“雙預(yù)告登記”等流程設(shè)計(jì)，辦理公積金貸款業(yè)務(wù)。

（四）市司法局指導(dǎo)公證機(jī)構(gòu)根據(jù)公證提存等公證職能，按照各方依法簽署的公證提存協(xié)議（含承諾函）或者各方認(rèn)可的協(xié)議、承諾函的形式，開(kāi)展公證提存業(yè)務(wù)，依業(yè)務(wù)流程及時(shí)將相關(guān)款項(xiàng)支付給賣(mài)方貸款銀行、賣(mài)方。

四、保障機(jī)制

（一）強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，落實(shí)主體責(zé)任。各部門(mén)要高度重視，強(qiáng)化跨部門(mén)協(xié)調(diào)對(duì)接、信息共享，根據(jù)二手房“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)流程，結(jié)合職責(zé)分工，持續(xù)優(yōu)化辦理流程，確定具體操作規(guī)程、業(yè)務(wù)指南，加強(qiáng)各項(xiàng)業(yè)務(wù)間的銜接，為買(mǎi)賣(mài)雙方提供安全、高效便利的交易服務(wù)。

（二）優(yōu)化辦理流程，壓縮辦理時(shí)限。不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)積極推進(jìn)線(xiàn)上申請(qǐng)，買(mǎi)賣(mài)雙方、銀行在網(wǎng)上申請(qǐng)辦理抵押權(quán)變更登記、抵押權(quán)設(shè)立登記、二手房預(yù)告登記、預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記等業(yè)務(wù)，在線(xiàn)提交材料，并通過(guò)采用人臉識(shí)別、活體認(rèn)證技術(shù)，實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上確認(rèn)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在線(xiàn)審核并辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。對(duì)于符合合并辦理?xiàng)l件的業(yè)務(wù)，根據(jù)申請(qǐng)進(jìn)行合并辦理，做到精簡(jiǎn)申請(qǐng)材料、壓縮辦理時(shí)限，為交易各方提供便利服務(wù)。加快推進(jìn)數(shù)據(jù)共享，切實(shí)做好不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)、銀行、公證機(jī)構(gòu)等部門(mén)之間信息互通共享工作，推進(jìn)辦理公證提存、清算支付所需數(shù)據(jù)的共享、在線(xiàn)查詢(xún)核驗(yàn)。

（三）穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)，鼓勵(lì)全面探索。在試點(diǎn)范圍方面，先試點(diǎn)推廣買(mǎi)方一次性付款或買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過(guò)戶(hù)”，再逐步推廣至買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)。同時(shí)，鼓勵(lì)各銀行先行先試辦理買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵(lì)積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”積累經(jīng)驗(yàn)。

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