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為提高東北區(qū)域物業(yè)企業(yè)在區(qū)域內(nèi)及全國的品牌影響力、行業(yè)和市場地位；促進東北區(qū)域物業(yè)企業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢，進一步做強做大；把握行業(yè)發(fā)展的黃金期，實現(xiàn)規(guī)模化擴張，由中指研究院發(fā)起并指導(dǎo)，中指研究院沈陽分院執(zhí)行的“2022中國東北區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力50強”、“2022中國東北區(qū)域國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力20強”正式發(fā)布，此次研究旨在發(fā)掘一批規(guī)模大、實力強、服務(wù)品質(zhì)高的物業(yè)企業(yè)，發(fā)揮示范帶頭作用，促進東北區(qū)域物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

指標(biāo)體系

(相關(guān)資料圖)

借助中指研究院15年物業(yè)服務(wù)行業(yè)及企業(yè)研究經(jīng)驗，以“中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究”方法體系為核心，并結(jié)合東北區(qū)域物業(yè)企業(yè)特點，中指研究院從經(jīng)營規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量、發(fā)展能力、發(fā)展質(zhì)量、社會責(zé)任、專項能力6個維度15個指標(biāo)評價東北區(qū)域物業(yè)企業(yè)綜合實力。

研究成果

東北區(qū)域50強企業(yè)分析

▌1、經(jīng)營規(guī)模

2022年，50強企業(yè)營業(yè)收入為52.7億元，同比增長9.7%，10強企業(yè)營業(yè)收入為25.1億元，同比增長16.2%，從營業(yè)收入對比情況來看，10強企業(yè)營業(yè)收入增長率高于50強企業(yè)6.5個百分點。

作為東北區(qū)域第一梯隊企業(yè)，10強企業(yè)深耕區(qū)域市場多年，隨著企業(yè)規(guī)模的快速壯大，資源匯聚能力和品牌影響力得到進一步提升，并促進業(yè)績實現(xiàn)快速增長。另外，面對激烈的行業(yè)競爭和“大魚吃小魚”行業(yè)態(tài)勢，10強企業(yè)深刻認(rèn)識到快速發(fā)展的必要性，加大市場拓展力度，并積極開展多元化經(jīng)營，有效帶動業(yè)績增長。

遼寧黎明發(fā)展集團有限公司延續(xù)“強市拓”策略，接連中標(biāo)優(yōu)質(zhì)項目推動業(yè)績大幅增長。豪之英不動產(chǎn)管理集團有限公司調(diào)整戰(zhàn)略重心，不動產(chǎn)運營管理和傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)雙賽道并進，業(yè)績增長迅猛。遼寧美宸物業(yè)有限公司積極拓展異地市場，成效顯著，規(guī)模提升拉動業(yè)績跨越式增長。

圖：東北區(qū)域10強與50強營收增長率對比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版（點擊查看）

2022年，50強企業(yè)平均在管面積為572.4萬㎡，10強企業(yè)平均在管面積為1072.2萬㎡，是50強企業(yè)的1.9倍。10強企業(yè)總體在管面積占50強企業(yè)總體在管面積的比例為37.5%。

值得關(guān)注的是，無論是50強企業(yè)還是10強企業(yè)，在管面積增長率均大幅低于營業(yè)收入增長率，造成以上現(xiàn)象主要有以下兩方面原因：1、東北物業(yè)市場拓展主要以公建項目為主，金額大、面積小是此類項目的普遍特點；2、部分東北物業(yè)企業(yè)積極開展多元化業(yè)務(wù)，雖成效不及全國性企業(yè)，但確實在一定程度上推動了營收的增長。

▌2、服務(wù)質(zhì)量

結(jié)合中指研究院滿意度普查及企業(yè)數(shù)據(jù)，2022年，50強企業(yè)業(yè)主滿意度得分為92.1分，10強企業(yè)與50強企業(yè)業(yè)主滿意度得分高度接近，非住物業(yè)得分大幅高于住宅物業(yè)。

沈陽萬維物業(yè)服務(wù)集團有限公司狠抓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和質(zhì)量提升；長春國信物業(yè)管理有限公司以“至誠服務(wù)，專業(yè)管家，使業(yè)主生活得更美好”為服務(wù)宗旨；沈陽格林豪森物業(yè)管理有限公司致力于服務(wù)升級，為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)，以上企業(yè)業(yè)主滿意度連續(xù)處于較高水平，得到業(yè)主廣泛認(rèn)可。

分省份來看，遼寧省企業(yè)業(yè)主滿意度最高，為94.2分，黑龍江省企業(yè)業(yè)主滿意度為92.6分，吉林省企業(yè)業(yè)主滿意度為90.1分。

圖：東北三省業(yè)主滿意度得分情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版（點擊查看）

根據(jù)企業(yè)反饋，疫情在很大程度上影響了2022年業(yè)主滿意度得分，盡管企業(yè)應(yīng)對突發(fā)情況的預(yù)案已相對完善，但較低的員工在崗率成為制約企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的核心問題，進而導(dǎo)致服務(wù)及時性和反饋及時性成為業(yè)主投訴的“重災(zāi)區(qū)”，同時秩序維護也成為業(yè)主抱怨和投訴較多的部分。

受疫情影響的不僅是業(yè)主滿意度得分，還有物業(yè)費收繳率。2022年，50強企業(yè)物業(yè)費收繳率為92.3%，為近年來較低水平。特別是住宅類項目，在多重外部因素的影響下，物業(yè)費收繳進度遲緩，甚至高端項目也出現(xiàn)收繳率降低的情況。而原本優(yōu)質(zhì)的非住項目也出現(xiàn)了前所未有的回款難度加大、回款超期等現(xiàn)象。

項目續(xù)約率方面，50強企業(yè)整體項目續(xù)約率為91.4%，其中10強企業(yè)項目續(xù)約率最高，為97.3%。

圖：分企業(yè)群體項目續(xù)約率比較

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版（點擊查看）

通過對比以往數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，東北區(qū)域物業(yè)企業(yè)整體項目續(xù)約率逐年小幅下降，預(yù)計未來該項指標(biāo)有加速下降可能。導(dǎo)致此種現(xiàn)象出現(xiàn)主要有以下幾方面原因：1、東北區(qū)域物業(yè)市場化進程加快，項目招投標(biāo)比例大幅提升，導(dǎo)致項目流動率提高；2、巨大的業(yè)績增長壓力使得全國性企業(yè)市場下沉提速。與此同時，為了保持競爭優(yōu)勢，區(qū)域性龍頭企業(yè)從戰(zhàn)略上向市場拓展部門注入更多資源，市場資源加速匯聚；3、中小型物業(yè)企業(yè)在品牌影響力、服務(wù)質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)化程度和項目承接能力方面均難與全國性企業(yè)和區(qū)域性龍頭企業(yè)抗衡。

進一步的分析發(fā)現(xiàn)，在中小型物業(yè)企業(yè)丟失的項目中，合約額500萬元以上項目丟失率超過5成，值得警覺。

▌3、發(fā)展能力

2022年，50強企業(yè)新增合約金額為4.9億元，非住物業(yè)合約金額占比為87.3%；10強企業(yè)新增合約金額為3.2億元，非住物業(yè)合約金額占比為89.1%。

遼寧龍源高校后勤管理有限公司專注從事高校后勤服務(wù)，服務(wù)規(guī)模、業(yè)界認(rèn)可度和品牌影響力持續(xù)提升。哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司、和信行物業(yè)服務(wù)集團有限公司、朝陽安平集團物業(yè)管理有限公司積極進行市場拓展，在公建物業(yè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了不俗的業(yè)績。

圖：10強、50強企業(yè)新增合約金額對比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版（點擊查看）

通過進一步分析新增合約項目發(fā)現(xiàn)，10強企業(yè)新增項目平均合約金額412.6萬元，而50強企業(yè)新增項目平均合約金額僅為132.4萬元，前者是后者的3.1倍。

在市場競爭日趨激烈的背景下，優(yōu)質(zhì)項目從中小型物業(yè)企業(yè)向區(qū)域龍頭企業(yè)流動，并進而向全國性企業(yè)流動，已經(jīng)成為一個不可阻擋的趨勢。中小型物業(yè)企業(yè)對此應(yīng)該有清醒的認(rèn)識，并從市場拓展、服務(wù)能力、品牌影響力等方面補齊短板，保證企業(yè)項目基本盤的穩(wěn)定，尤其是盡力阻止或延緩企業(yè)核心項目的流失。

東北區(qū)域國有20強企業(yè)分析

▌1、經(jīng)營規(guī)模

2022年，國有20強企業(yè)實現(xiàn)營收收入超過19億元，其中國有10強企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入超過13億元，頭部效應(yīng)明顯。一愛城市建設(shè)服務(wù)有限公司、遼寧省遼勤集團物業(yè)管理有限公司、哈爾濱物業(yè)集團有限責(zé)任公司注重規(guī)模、質(zhì)量和效率的同步提升，實現(xiàn)了國有企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

從總資產(chǎn)增長率和周轉(zhuǎn)率來看，國有資產(chǎn)利用效率持續(xù)穩(wěn)定提升。長春城開物業(yè)管理有限責(zé)任公司積極優(yōu)化國有資產(chǎn)配置，提高國有資產(chǎn)使用效益，很好地實現(xiàn)了國有資產(chǎn)的保值增值。

在此前中指研究院與國內(nèi)主要機構(gòu)投資者舉辦的閉門交流會議中，各方一致認(rèn)為，全國性物業(yè)企業(yè)登陸資本市場已經(jīng)告一段落，地方國有物業(yè)企業(yè)將成為下一階段上市的主力。

東北區(qū)域國有物業(yè)企業(yè)中，不乏規(guī)模大、資源優(yōu)、質(zhì)地好的企業(yè)，相信經(jīng)過資源整合及一段時間的積累，必將有企業(yè)能夠登陸資本市場，成為東北區(qū)域的領(lǐng)軍企業(yè)。

▌2、服務(wù)質(zhì)量

結(jié)合中指研究院滿意度普查及企業(yè)數(shù)據(jù)，2022年，國有20強企業(yè)業(yè)主滿意度為95.7分，國有10強企業(yè)業(yè)主滿意度為97.8分，高于20強企業(yè)2.1分。一愛城市建設(shè)服務(wù)有限公司高度關(guān)注服務(wù)質(zhì)量，重視團隊服務(wù)能力的持續(xù)提升，服務(wù)質(zhì)量連續(xù)穩(wěn)定提升。

圖：國有10強、20強企業(yè)業(yè)主滿意度得分比較

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版（點擊查看）

項目續(xù)約率方面，國有20強企業(yè)續(xù)約率超過97%，其中國有10強企業(yè)續(xù)約率超過98%。在物業(yè)費收繳率方面，國有20強企業(yè)也整體保持了較高水平，但住宅類物業(yè)特別是老舊小區(qū)物業(yè)費收繳率仍有待提高。

▌3、發(fā)展能力

2022年，國有20強企業(yè)新增合約金額水平較低，其中國有10強企業(yè)貢獻了大部分新增合約金額。

相比南方重點區(qū)域國有物業(yè)企業(yè)，東北區(qū)域國有物業(yè)企業(yè)市場意識仍有待提高，部分國有物業(yè)仍以承接體系內(nèi)項目為主，市拓項目較少或無市拓項目。但在與企業(yè)的交流中，也有部分企業(yè)充分意識到市場拓展對于企業(yè)發(fā)展的重要性，加大市拓力度，希望通過市場磨練團隊，提高競爭力，為今后的全面市場化運營做準(zhǔn)備。

東北區(qū)域物業(yè)企業(yè)價值分析

企業(yè)價值分析包含以經(jīng)營數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的綜合實力定量分析和以戰(zhàn)略、管理、模式等為基礎(chǔ)的定性評價，遵循以上分析思路，并結(jié)合與企業(yè)高層的交流、對企業(yè)的跟蹤調(diào)研，以及對大量企業(yè)對外發(fā)布資料的分析，我們認(rèn)為以下企業(yè)具有較高的企業(yè)價值：

哈爾濱物業(yè)集團有限責(zé)任公司：企業(yè)具備較強的戰(zhàn)略定力，管理層視野開闊，運營管理能力突出；積極整合并引入行業(yè)優(yōu)質(zhì)資源，持續(xù)進行經(jīng)營模式創(chuàng)新，企業(yè)活力十足；未來有望成為地方政府推動國企上市的受益者。

豪之英不動產(chǎn)管理集團有限公司：企業(yè)將戰(zhàn)略重心調(diào)整至不動產(chǎn)運營管理，產(chǎn)品線的寬度和深度大幅提升，企業(yè)價值實現(xiàn)重塑和升級；管理層洞悉市場變化趨勢，對行業(yè)價值點把握精準(zhǔn)；在不動產(chǎn)運營管理領(lǐng)域具有先發(fā)優(yōu)勢和深厚積累，差異化核心競爭力明顯；全國布局態(tài)勢已成，未來發(fā)展空間或超預(yù)期。

遼寧黎明發(fā)展集團有限公司：企業(yè)現(xiàn)任管理者思路清晰，趨勢把握準(zhǔn)確，戰(zhàn)略準(zhǔn)備充分，新生代管理者銳意進取、能力出眾；市場拓展堅決，連續(xù)斬獲大單，項目結(jié)構(gòu)和配比不斷優(yōu)化；區(qū)域及業(yè)務(wù)布局加速業(yè)績增長，行業(yè)地位有望持續(xù)提升。

遼寧美宸物業(yè)有限公司：企業(yè)管理層務(wù)實、冷靜，發(fā)展之心堅定；將市場拓展提升至戰(zhàn)略高度，多渠道開拓市場；實施核心多元化策略，以強化核心競爭力為前提，積極布局新的增長點；中短期內(nèi)有望實現(xiàn)加速發(fā)展。

遼寧省遼勤集團物業(yè)管理有限公司：企業(yè)資源優(yōu)質(zhì)且集中度高，具備排他性核心優(yōu)勢；管理層戰(zhàn)略眼光超前，管理風(fēng)格成熟、穩(wěn)?。恢铝τ跈C關(guān)后勤服務(wù)，在后勤綜合一體化服務(wù)方面已形成領(lǐng)先性標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)模式可復(fù)制性強，如能借力資本市場，有望成為專項賽道領(lǐng)跑者。

一愛城市建設(shè)服務(wù)有限公司：企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)明確，戰(zhàn)略定位清晰；管理層具備極強的創(chuàng)新意識、市場研判力和運營能力；致力于成為“城市美好生活綜合服務(wù)運營商”，高度符合行業(yè)發(fā)展趨勢；在優(yōu)質(zhì)市場資源加速聚集的背景下，未來有望得到資本市場的青睞。

結(jié)合中指研究院15年物業(yè)行業(yè)和企業(yè)研究經(jīng)驗，近80%在港上市企業(yè)市場地位認(rèn)證經(jīng)驗以及大量央企、地方國企和非國有企業(yè)戰(zhàn)略顧問咨詢經(jīng)驗，經(jīng)過分析師團隊的綜合研判認(rèn)為，以上企業(yè)質(zhì)地良好，發(fā)展戰(zhàn)略等與行業(yè)趨勢較為貼合，基本符合資本市場對于物業(yè)企業(yè)價值的考量，我們總體看好以上企業(yè)未來發(fā)展空間。

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